1、公平原则:
“公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标,同时也是破产程序贯穿始终的基本原则。”公平原则的实质是,“相同情况相同对待,不同情况不同对待”,具体而言,就是“在破产清算中将各种性质的债权或权益区分开来,分别就诸如破产费用、共益债权、劳动者工资与其他费用,国家税款、别除权、普通债权以及劣后债权等实体权利的构成要件以及实现途径、先后顺序做出明文规定。”
房地产开发企业破产债权清偿中,公平原则的具体要求包括,对各类性质不同的债权加以区分,分别予以必要的保护;对某类性质的债权的构成要件、先后顺序加以明确,以确保可操作性;对相同类别的债权予以同等对待,在破产财产不能满足破产债权总量时,同类债权按比例清偿。
2、审慎原则。
审慎原则要求,确定某类债权较其他债权优先受偿,需要审慎依据现行法律和政策的所认可价值取向和利益衡量,辨析该类债权代表的利益是否有必要予以优先保护,在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序时,审慎原则尤为重要。理由是,首先,如果将破产债权清偿视为分蛋糕,那么,破产清偿顺序的确立并不能决定蛋糕的大小,仅仅是改变每个人分得蛋糕的多少。《指南》指出,“不应忘记,为确立这些优先权而调整分配顺序不会增加债权人可获得的资金。这样做只会厚此薄彼,对某一组债权人有利而有损于另一组债权人的利益。”
房地产开发行业属于资金密集型行业,房地产开发企业属于典型的高杠杆运作,在房地产开发建设过程中,为筹集资金,房地产开发企业会在土地使用权、在建工程上设定抵押,同时,根据法律规定,承包人对建设工程拥有法定优先受偿权,此外,房地产开发企业会采取商品房预售、收取购房定金等方式尽快回笼资金,这就使得房地产开发企业破产清算时,排序在后的债权及无担保债权往往难以得到清偿或仅得到极少清偿,因此,某类债权的受偿顺序,直接关涉到该类债权能否得到切实满足。此外,正如《指南》指出,“对多种债权保持若干不同的优先地位,可能使破产的基本目标复杂化,而且难以保证程序的切实有效性。这样做可能造成不公正,而且在重整过程中会使计划的拟定复杂化
(二)房地产开发企业破产债权清偿顺序如下:
1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;
2、建设工程价款优先权;
3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权,按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时,可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;
4、破产费用及共益债务;
5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);
6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;
7、普通破产债权。
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