地下车库的出售与出租的问题有哪些

(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。

在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，上海市房地局于今年初发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》一文作了明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人”。

由此可见，地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。似乎是在小区无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规定解决这一问题，使车库出售行为更规范，更具可操作性。

至于此种情形下，开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务问题，从上述规定来看，似乎也未禁止。实践中，小区业主均对发展商将车库对外经营持否定态度，因为担心小区的安宁、安全会受到影响。笔者则认为，既然开发商拥有车库单独产权，即可对车库自由行使收益、处分权，房屋可对外出租，地下车库缘何不能对外开放呢?不过，确实存在一个物业公司如何管理的问题。

(二)地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。

此种情况下，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。因此，开发商显然无权向任何人(包括本小区内业主与小区外的其他人)出售车位，但物业公司可以就地下车库的车位提供停车服务。至于是否可向社会开放，笔者认为在小区业委会成立前(前期物业管理阶段)，首先应满足本小区业主的停车需求。在此前提下，本着充分利用资源的原则，缓解社会停车难应是值得提倡的。在业委会成立后，应由业委会按法定程序作出相关决定。无论是业委会成立前，还是后，停车费收入在扣除必要的车库管理成本后应纳入维修基金中，并专款专用。

(三)地下车库属“人防工程”

如地下车库属“人防工程”，则开发商不得出售车库的产权。根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可出租车位提供停车服务。同时根据“谁投资、谁收益”原则，此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。