随着政府有关部门从去年下半年频频出台对购房者的利好政策，不仅促进了房地产市场的发展，也使房地产越来越吸引投资者的目光。近日，位于中关村的某商铺拍卖高价成交、热点地段酒店式公寓的持续旺销，使投资型物业的投资回报前景受到关注。在房地产投资中，投资者目前多数集中在投资公寓、写字楼、商铺等三种物业类型。

酒店式公寓成为投资住宅的新宠

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。

由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的

其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

投资写字楼：选准租户方向定位

据有关人士分析，2003年市场上可用于投资的独立产权的写字楼项目投放量将有所增加，由于这类物业的高回报率，会吸引广大投资者操作。而对于投资者来说，写字楼所处的区域并非最值得关注的方面，项目将来的投资回报主要需关注该项目是否会吸引目标客户的租用。北京鼎好电子商城有关人士认为，现在的写字楼是实用性的物业，是有特定需求的。比如，目前中关村的写字楼价格较高，而每一栋写字楼都需要有自己独特的客户。从租客的角度分析，鼎好电子商城的客户定位为经销商的写字楼。中关村的写字楼是无法脱离IT的，IT企业可分为供应商、分销商、系统集成商、区域分销(渠道)商。从供应商来讲，可分为国外供应商和国内供应商。国外的供应商需要商业配套好、有居住配套提供的写字楼，所以这些公司大多集中在CBD，像索尼、三星、惠普、MOTOROLA等都在CBD，公司里的白领们

的商务、生活也都在东边；国内供应商，例如联想、方正等，他们都会选择在中关村，因为中关村校办产业比较多，像清华紫光、北大方正等，他们需要的写字楼大多自建自用。因此，中关村的写字楼对供应商的吸引力不大。未来的中关村西区，可能不会很快地拉过来很多供应商。所以该楼盘的租户就定位在经销商，这些公司人数一般是20-40人，分销商一般的选用使用面积在150平方米左右，也就是建筑面积200平方米左右。这些租户需要的写字楼，最看重的就是距离电子市场要近，能够及时地掌握市场的动态，掌握第一手的消息，而中关村是北京电子商城的聚集地，而北京既是中国的首都，又是中国北方的电子交易中心，所以分销商在北京中关村的密度是全国最高的。

商铺投资看重商业环境

北京目前出售的商铺以底商为主，可售价普遍偏低，原因在于：首先，大多数的发展商对底商的重视程度远远不如住宅；其次，在规划项目时没有聘请专业的商用物业公司，结合所属地域进行专业的规划设计；最后，缺乏专门针对商用物业的专业策划、主题不够鲜明、卖点不够充分。大多数的底商售价应是住宅售价的3-4倍，但现在底商的售价只是住宅售价的1.3-1.5倍。显然，这种状况是不合理的。可以看出，北京的商铺投放量偏少，定位准确、前景看好的商用物业项目是极具投资潜力的。在未来的三至五年内，将是获得高回报的大好时机。

投资商铺，所选择项目的地理位置和营销手段都是决定性因素。项目所在地良好的商业环境、发达的交通路线、充足的停车位、专业的前期规划、专业的商用物业建筑设计机构、专业的商业管理机构，如果具备以上条件，这样的商铺是值得投资的。而商铺的“人气与商气”是决定投资人是否能够得到良好投资回报的关键。坐落于三里屯北路酒吧一条街上的“三里屯新天地”项目，虽然处于朝外、建外、燕莎、CBD等商圈的中央地带，占有地段优势，具有良好的“人气和商气”，但开发商通过进一步提高客户招租“门槛”来体现项目建成后的经营定位。

据介绍，对该项目购物功能，将以时尚服饰广场定位一位该楼盘的投资者讲，开发商这样的功能定位是，能够使在“新天地”“扎堆”经营的商户具备与三里屯主体消费人群相适应的经营服务水平，提高商铺的整体经营管理水平，提高投资“新天地”商户的收益率。刘新雷