一、未取得房产证的房子可以买吗?
从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。没有产权证的房产是不可以办理过户的,国家不保护不过户的房产交易。
还没有办按揭但交过首付款
这种情况是较好处理的,就是说开发商还没有到房管局备案。买卖双方直接到开发商那里办理房产转让,三方商量好后,买方重新和开发商签订一份购房合同,老的购房合同收回即可。买方再将首付款交给卖方就行了。接下来的手续就跟买新房一样,房管局备案时直接填写买方名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
没有交房但正在还房贷
直接更名
卖方将银行的贷款还清;卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押的合同;开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
注意事项:
1、房子必须还清银行贷款
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了,必须全款购买
双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。包括:个人所得税:总房款的1%;契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳);营业税:5.55%,具体咨询房产交易的税务窗口。
第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。
二、购房没有房产证的房子风险有哪些?
1、有买卖合同无效的风险。卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则买卖合同应认定无效。同时不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动。
2、没有产权证就等于没有权,的不当风险都是从这一点出来的。在期房买卖中,更大的问题是——暂时谁都没有权。由于这两个特性,风险是无法完全消除的。
3、现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
4、无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。还有不履行合同义务:无法交房、按时交房、质量瑕疵等风险。
5、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
6、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
7、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
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