打算购买二手楼、苦于手头资金不足的市民首先会想到摊大手板问银行要———申请按揭贷款。目前，随着各大银行二手楼按揭业务竞争的加剧，各银行的服务焦点均集中在贷款成数、年限和放款时间。而广大市民在选择银行的时候，通常只会考虑上述三大因素，往往忽视了贷款合同这一环节。其实，当借款人与贷款人的抵押关系一经确立后，在日后长达数年，甚至数十年的还款期中，对双方权利义务进行规定和约束的一纸合同，才是真正长期影响借款人切身利益的最重要因素。所以，选择一家二手合同条款对自己较有利的银行对市民来说很重要。
为帮助读者了解二手楼贷款合同的相关环节，记者收集了占二手楼贷款主要份额的中国银行、建设银行、农业银行、工商银行和民生银行的二手房贷款合同，并邀请法律界人士点评各合同的差异，借款人可据此作出适当的选择。
值得提醒的是，由于各大银行的二手房贷款合同并无统一的范本，而且各合同条款也会不定时地更改，以下几点只是抛砖引玉，借款人在选择按揭银行、签订按揭合同时，还须根据所签合同的实际情况判断。
还款方式可以选择吗?
每月供款金额(含本金利息)的计算方法有两种：递减法和等额法，可由买家在签署合同时选择其中一种方式确定每月的供款金额。递减法的优点是随着还款次数的增加，还款额递减，节省利息支出;每月还款额相同的等额法无疑方便申请人安排家庭收支计划。
在各大银行的贷款合同中，中行、工行、农行、建行都提供两种或两种以上方式供市民选择，但民生银行的贷款合同只列出一种还款方式———等额法。
提前还款应否支付补偿金?
在合同中，工行、农行、建行和民生银行都没有对提前还款应否支付补偿金作出相关规定，只有中行明确表示：提前还款时，借款人须按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为对贷款人补偿。即借款人在中行申请按揭贷款，若要提前还款，还需另行支付补偿金。、逾期还款除罚息还应支付违约金。
借款人逾期还款违反合约需承担违约责任，并支付逾期利息，而且工行、中行和建行还规定，除了罚息外，还要收取违约金。如工行在合同中列明：借款人未按期供款，每逾期一次，应向贷款人支付违约金人民币100元，并不可撤销地授权贷款人从借款人供款账户内扣收。同样，中行、建行也规定，借款人每逾期一次需支付100元违约金。
而农行和民生银行则未见上述规定。
《房地产证》和《房屋他项权证》须一并交由银行保管?
有的银行只收《房屋他项权证》，有的银行连《房屋他项权证》和《房地产证》一并收取。
建行规定：《房屋他项权证》于办妥抵押登记后交由乙方保管，抵押房产的房产证同时交由乙方保管。
中行规定：借款人在抵押物之抵押权设定后，应将《商品房买卖合同》(或《房地产证》和《房屋他项权证》)及其他文件的正本交由贷款人执管，直至贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
农行规定：借款人应将抵押房产的房地产所有权证明文件及其他相关文件正本贷款人收执和保管。
民生银行规定：办妥抵押登记过户后的《房地产证》正本由甲方保管。
只是工行规定：抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。
换言之，工行无需收取借款人的《房地产证》，而其他银行两证都要收。其实，物业办理抵押登记后，在《房地产证》上已有明显标示该房屋已抵押，到房管局也是无法办理过户登记。银行在收取《房屋他项权证》后，再收取《房地产证》，对借款人来说，会带来一定的麻烦：如子女入读房屋所在地段的小学，需出示《房地产证》原件;被选举为业委会委员后，到房管局备案，业主又需出示《房地产证》证明自己的身份。
银行方面违约责任有待明晰?
中行规定：甲方(即贷款人)未按合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方(即借款人)。同样，建行也有类似规定。
民生银行规定：由于借款人的原因而导致贷款人不能贷出款项，甲方概不负责，且各项费用恕不退还。但是，并没有列明由于贷款方原因而导致不能贷出款项时，贷款方需承担的责任。同样，工行和农行均没有将贷款人的违约处理和延迟放款的责任写清，其中，农行笼统地称：贷款人须在办妥抵押登记后的七天内，将本合同所列的贷款提供予借款人。并未如中行和建行般在银行违约责任上有严格规定。
涂销手续有拖无欠?
贷款人和借款人在抵押关系中止后，应及时到房管部门办理抵押登记涂销手续。上述几间银行中，只有建行在合同中列明：抵押关系中止后，贷款人应在三十个工作日内将抵押房屋他项权证及其他有关资料交还借款人，并出具书面证明交甲方向房地产管理部门办理抵押登记涂销手续。而其他银行并没有在时间上列明具体期限，借款人的抵押登记涂销手续办理变得遥遥无期。
欠供几期，银行才解除合同?
建行规定，借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。
工行规定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。
民生银行则规定：借款人不履行合同的任何条款，贷款方可不预先通知，依法处分借款人存于贷款人的所有财产，也可直接扣取借款人在贷款人账户上的所有款项，以抵偿债务。
而中行则是经催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的的，贷款人可书面通知违约方解除合同。
至于农行，则没有明确表示借款人欠供多少期款项，其财产遭处分，即只要有欠款，农行就可以解除合同，处理借款人的财产。
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二手房转按揭1、贷款年限：普通住宅不超过30年；公寓、别墅不超过10年。注：房龄＋贷款年限≤35年（注：房龄不超过25年）。2、年龄：贷款人年龄＋贷款年限≤65年（男女不限）。3、贷款额度：普通住宅（城八区）、通州县城内、大兴、昌平不超过70％；公寓、别墅不超过60％（如房龄超过5年贷款额度则不超过50％）。4、贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。5、还款方式为月还款（等额本息还款法和等额本金还款法任选一种）。6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。一、如何办理二手房转按揭1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；3、买方交纳房屋价格30％的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申2023-03-23124人看过 -
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法律综合知识一、二手房贷款存在什么风险？1、大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下，凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造，使收件收据看起来有抵押登记的内容，进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行，有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网，查询交易登记内容后，基本上可以杜绝此类风险。2、利用他人证件及资料申请贷款，在银行批准贷款后，用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同，这种合同当然无效，银行发现后也难以凭借合同追究责任。3、交易无效。这是由卖方带来的风险，到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人，而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷，法院会判决交易无效，银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。4、假按揭。先杜撰一个权利人，再将所谓权利人的房屋出售给借款人，用2024-04-1857人看过
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借款首付比例、买房契税的降低，2016年迎来了买房好时机。首付比例的降低，进一步降低了买房的门槛，确实是给不少刚需置业者带来了福音，但同时也意味着贷款额度的加大。在公积金贷款额度不够的情况下，购房者通常选择组合贷款。相比纯商业贷款和纯公积金贷款，商贷和公贷的组合贷款大家都比较陌生，对这种贷款模式，心中存有很多的疑惑。本期全面解析了组合贷款中常见的几大问题，供大家参考。1、组合贷款首付比例是几成，是按照商业贷款还是公积金贷款来执行?一些城市支持组合贷款，但也有部分城市不支持组合贷款，买房只能选择公积金贷款或者商业贷款。组合贷款中，首付比例是按照各个城市规定的商业贷款的首付比例来执行的。只有纯公积金贷款才能按照公积金贷款的首付比例来执行。2、组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的年限必须是一致吗?组合贷款中，个人住房公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同。其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国2023-05-05349人看过 -
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不可抗力购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用在整个购房价中占到1/3以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也纳入保险费用，明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。郑州市房管局有关部门负责人如是说。郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没用。一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行2023-06-04500人看过 -
二手房过户房屋过户需要向不动产登记机构申请变更登记，提交登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料。登记机关会对材料进行审核，符合条件的会予以受理并通知申请人。受理后登记机关会对材料与房屋是否一致进行比对，如果申请材料与房屋实际情况一致的，会在受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，并向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。交强险如何过户一、交强险如何过户1、交强险过户流程如下：（1）当事人需要到车管所进行车辆过户；（2）当事人应携带行驶证，二手车交易发票，交强险保单，原交强险投保人被保险人的身份证，和新车主的身份证，到所投保的保险公司要求过户；（3）保险公司做批改程序，并且打一张批单，变更完毕，由新车主保存批单和原始保单。2、法律依据：《机动车交通事故责任2023-07-04108人看过
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二手房按揭二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。办理二手房按揭贷款时，需要您警惕以下十大问题：一.评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。二.竣工年代与贷款年限房产证上的竣工年代是很容易被借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。三.贷款成数和利率目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都2023-05-05321人看过 -
一、二手房贷款存在什么风险?1、大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下，凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造，使收件收据看起来有抵押登记的内容，进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行，有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网，查询交易登记内容后，基本上可以杜绝此类风险。2、利用他人证件及资料申请贷款，在银行批准贷款后，用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同，这种合同当然无效，银行发现后也难以凭借合同追究责任。3、交易无效。这是由卖方带来的风险，到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人，而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷，法院会判决交易无效，银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。4、假按揭。先杜撰一个权利人，再将所谓权利人的房屋出售给借款人，用2023-05-05114人看过 -
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二手房按揭贷款是指个人在购买售房人存在屋宇产权证、能在市场上流畅交易的住房或商业用房时，本人支付一定比例首付款，其余局部以要购置的房产作为抵押，向配合机构申请的贷款。一、二手房按揭贷款的适用对象是谁？1、18－60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；2、具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；3、自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的20％。二、二手房按揭贷款客户需要哪些资料？（一）一般情况1、买方需要提供的资料身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）、户口本（夫妻双方）、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明）、收入证明或偿债能力证明（单位出示）、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件（单位出示）、学历证明（大专以上提供）、申请人的贷款银行活期存折、银行要求提供的其他材料。2、卖方需要提供的资料身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）、户口本（夫妻双方）、婚姻证明（结婚证、离2023-04-22149人看过 -
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