《案例》

20xx年x月x日，韩女士与某房产公司签订了《商品房预售合同》，韩女士共付房款50余万，定金2万元，首付款16万元，银行按揭34万元。双方约定，入住后10日内，定金转化为房款并交付尾款。交房时间20xx年x月x日，若逾期交房，按照韩女士已付房款数额万分之一/天计算违约金。

韩女士的房子是给自己父母买的，希望老人晚年能在自己身边，于是韩女士希望尽早让父母住上新房。韩女士按照约定，支付了定金，四日后又支付了首付款并很快办好了银行按揭。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在韩女士的一再催促下，开发商才于20xx年x月x日通知韩女士验收房屋，比原定交房日期推迟了近3个月。

韩女士因此多交了数万元房租，心里气愤难平，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金xxxxx元。但开发商却认为，应按照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天计算，只同意承担违约金xxxx元。双方争执不下，诉诸法院。

经过法院调解，开发商最终赔付韩女士xxxxx元。赔付金是如何计算出来的呢

《律师观点》

开发商应承担违约责任

双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的首付款，而应该包括银行按揭。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的钱已经向开发商支付,故应纳入已付房款。

但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后10日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括2万元定金。同理，韩女士在入住后10日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。

因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是韩女士要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款与银行按揭之和。

其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率(现在为万分之二点一/天)标准计算。

因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据韩女士事后的意愿更改为万分之二点一/天。蓝秦房产律师团提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。

最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期直至开发商通知验收的日期，而并非韩女士办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计xxx天。

由此不难得出最终的违约金，即已付房款xx万元×利率万分之一/天×逾期时间xxx天=xxxxxx