营改增推动房地产业健康发展

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。我国通常采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。2012年初，国家为了增强对房地产市场的调控，减轻购房者的负担，提出了将房地产营业税改征增值税的方案，并在1月1日起在上海试行，取得了极为显著的效果。

营改增最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税道道征税，层层抵扣的目的，能有效降低房产企业税负。更重要的是，营改增改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的价内税变成了增值税的价外税，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。

营改增促进房价回归平稳合理

房地产业营改增时代来临，对老百姓的影响主要体现在房价。税改之后可以促进房地产市场交易变得更加活跃，尤其是如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，有望通过降低房价扩大销售。

营改增促使企业优胜劣汰

营改增税负变化=营改增后两税税额总和/房地产业总支出—营改增前两税税额总和/房地产业总支出

国家实行营改增的目的是给房企降低税负水平，但这也要求企业有较强的内部管控。如果管理得当，企业可以合理利用规则，降低税负。但税项改变后，房企财务、税收架构将发生根本性变化。过去交营业税，房企按照既定税率缴纳即可，财务计算较为简单。但改为增值税之后，进行进项抵扣，房企经营流程需要进行重新设计，从整体粗犷式管理转向精细化。部分规模较小，运作不正规的企业很难跟上新规的节奏，不但不能够降低税负，反而会大幅增加税负。

税改后，市场竞争将更加激烈，企业也会进行一场优胜劣汰的生存考验。因此乐居认为，在新规将实行前的这段时间，所有房地产企业都应该高度重视营改增后带来的变化，并积极做好内部财税部门的培训，争取最快适应和掌握新税种，在竞争中抢占先机，有效降低企业经营成本。

营改增对本土企业是挑战也是机遇

凡事没有绝对。营改增对于房地产业的影响也绝对不全是正面的，首先房地产营业税改增值税后，房地产行业成本可能会因此提升，这在一定程度上会影响房地产企业进行再次投资的热情。残酷的竞争中，不少房地产企业会被迫转型，甚至被淘汰。其次，因为增值税可以抵扣的特性，使得它在税改之后，假发票，虚假抵扣等问题将随之变得更加泛滥，难以管理，甚至会造成一些企业为了降低经营成本而抱有侥幸心理，铤而走险。再次，房地产业是以传统缴纳营业税为主的行业，税改之后，许多企业适应都需要大量时间，会计核算工作变得较为复杂，这或许会造成一些房地产企业的帐册与内部风险调整、工作效率将受到很大影响。