一、购买二手房税费和注意事项

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5％。反之则按3％。

城市维护建设税

营业税的7％。

个人所得税

普通住宅2年之内：｛售房收入－购房总额－（营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税）｝×20％；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20％。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1％征收。

交易手续费

3元／平方米×建筑面积

印花税

房屋成交总额×0.05％

营业税

2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

住宅5年内：房屋评估总额×5.6％；5年或5年以上普通住宅无营业税。

土地增值税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5％，3年至4年：房屋成交总额×0.25％，5年或5年以上：免征。

房屋所有权登记费

80元，共有权证：20元

买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3％；

注意事项：

1、产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

2、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。

4、确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

5、认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。

6、查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。

7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。

二、购买二手房流程

（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

三、如何防范二手房买卖风险

1、预留房价款做防备

由于房屋暂时不能过户，买房人无法向银行贷款，二手房一般都是分期付款，因此买房人应特别注意留下一定比例的尾款，最好预留20％左右，等到办理产权过户后再全部支付给卖方，这样做不仅缓解了买方的资金压力，而且也起到防止卖方违约的作用。

2、房款支付时间要明确

所谓房款支付的时间，是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间。这些时间，在合同中双方要作明确具体的约定，并约定相应的迟缓违约金，以敦促双方及时办理相关手续。

3、合同解除条件要约定

由于二手房买卖时间跨度长，过户时间相对晚，在此期间可能会出现各种各样难以预料的新情况、新问题，因此导致一方反悔、违约的可能性很多。尤其是卖房人一房两卖或以房再作抵押的违法行为也会时有发生。对此，对于合同违约、解除等条件应该做明确的约定，并且约定高额的违约金，以防止任意撕毁合同情形的发生。

4、证件留存至关重要

为了防止卖房人一房多卖，然后无影无踪消失，买卖双方最好协商，在买房人支付一定的房款后，房产证以及发票由买房人留存，或放在公正的第三者处留存。

5、支付贷款要留证据

在二手房买卖过程中，有的双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款，作为买方的房价款支付方式是可行的。但作为买方就要特别注意，到银行每次为卖方交纳贷款时，一定要留好银行出具的有关收到证据，并保存好，防止出现卖方赖帐的现象。

6、拿到钥匙事居住

在不过户的情况下购房，购房者最好要拿到钥匙形成事实居住。这样房东即使想一房两卖，往往因为无法通过看房这一关而不能得逞。另外，形成事实居住之后，即使在未过户的情况卖方反悔，法院在审理时一般支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方，认定买卖有效，令其补办过户手续。