开发商捂盘惜售为何屡禁不止？

▇深圳房地产律师张*荣

2006年5月24日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号文件，俗称国六条），第一次将打击开发商捂盘惜售行为上升至国务院层面，其中第四（十）条规定：进一步整顿和规范房地产市场秩序，……对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

2007年7月13日原深圳市国土房产局下发深国房〔2007〕331号文件《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》，其中第一条即规定：房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理"VIP卡"等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预定性质款项;取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。"深圳市国土房产局房源公示系统"中待售的房源，不得无故拒售。

2009年12月27日温总理接受新*社独家专访时进一步强调：“要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为”，以国家总理的口吻将捂盘惜售行为上升至违法犯罪高度！打击捂盘惜售决心空前！！

2010年1月4日**电视台都市频道第一现场再次采访本律师为什么捂盘惜售越打越多屡禁不止？本律师观点如下：

1、认定方面：没有统一的界定标准，是造成捂盘惜售无法禁止的根本原因。

捂盘惜售不是一个法律概念，目前政府打击捂盘惜售的文件散见于国务院各部委、地方政府、房地产主管机关的红头文件或领导人的讲话，而红头文件又大多以《意见》、《通知》等形式下发，从法律效力上说顶多属于法律规范以外的政府规范性文件，即便如此，上述文件也没有对捂盘惜售的概念、内涵、构成条件等予以解释明确，由此造成捂盘惜售识别上的困难，开发商以“晚领、分批领证”、“大幅提高开盘售价”等手段规避，造成雷声大、雨点小的尴尬局面。

2、打击方面：没有明确的处罚依据，打击捂盘惜售存在法律上的障碍。

按《国六条》的说法，对于捂盘惜售行为将“依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任”，事实是至今没有任何一个明确的行政法规将捂盘惜售界定为违法，更谈不上犯罪，而根据《行政处罚法》第14条规定，除了法律规范以外的其他规范性文件又不得设定行政处罚，也就是说以红头文件形式出现的国务院各部委、地方政府、房地产主管机关的规范性文件并不能作为行政处罚的依据（将捂盘惜售上升为犯罪高度只不过是国家领导人打击捂盘惜售决心的体现，事实并不可能，因为我国《刑法》并没有捂盘惜售罪，而法无明文规定不为罪的无罪推定原则是刑事诉讼的基本原则）。

综上，本律师认为，除同时涉嫌商业欺诈、行贿受贿等有明确规定的违法行为之外，只有将捂盘惜售行为纳入法律框架内予以明确规定才能实施有效打击，没有法律规定的口号式打击不但没有任何效果，而且还会因开发商的嚣张倒逼丧失政府的公信力。如果非要打击捂盘惜售必须尽快修正《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售办理办法》等法律法规，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究！

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深圳二手房律师团首席律师、广东鼎为律师事务所主任

座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实做事