1、商品房及其估价特点如下：1。有利可图的商品房要么由业主自行经营，要么由业主出租给他人，要么由业主与他人以合资形式共同经营。通过这些商业形式，业主可以获得住房收入。经营性住房的年租金是年收入的基础。合同规定了具体经营房屋的具体年租金。一般来说，经营性房屋的年收入是从年租金中扣除年度维修费、管理费、保险费、房产税、营业税等现金支出后获得的。商品房的客观价值具有相同的区域因素和个体因素，基本相同。部分商住楼的经营内容多样化

不同经营内容的商住楼收入和收益率不同，收益法估值对应的资本化率也不同。在房地产市场发达的城市，销售经营性住房的例子很多，经营性住房的资本化率可以采用同类商品房的价格、年收入和收入现值的计算公式来计算。在房地产市场发达的城市，经营性住房的资本化率可以采用同类商品房的价格、年收入和收入现值的计算公式计算。对于收入超过40年的商品房，可采用类似的租售比作为资本化率的近似值。虽然用租售比作为资本化率存在一定的误差，但它比其他方法更科学，更容易被拆迁方接受，更符合实际。

6。小街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

小街一楼商铺门面相邻的街道相当于大型商场商铺的过道，增加了一楼商铺的实际营业面积。在计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑“占道”增加的营业面积。7不同空间位置商铺的客观租金是有规律的。我们发现，没有自动扶梯的商场二楼和三楼的租金分别约为一楼的38%和34%；垂直于特定商业街的小街上的商铺租金随着商铺与特定街道距离的增加而降低；有相同的地段特定商业街道的租金。根据这些规定，我们可以按照路线价格法等方法评估商品房的拆迁补偿价格。二是商品房拆迁补偿估价原则。对无法确认其合法产权的商品房，必须在估价报告中说明，估价和估价结论是以估价对象具有合法产权为前提的。我们在拆迁中发现，由于历史原因，很多被拆迁的房屋根本没有登记。因此，在实际操作过程中，评估机构必须注意合理规避潜在的风险。对于没有或无法核实合法产权的房屋，必须在报告中具体说明。（2）使用的合法性。评估人员只能对经认定为“商业”、“商业”或“商业服务”的合法经营性房屋进行评估。目前，许多非经营性房屋，如临街房屋，在不改变用途的情况下，被用作经营性房屋。评估时应特别注意。原则上，评估人员不能将这些房屋评估为拆迁补偿的“营业用房”。建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》规定，“拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积有约定的，他们可以根据协商结果进行评估，“这说明鉴定被拆迁房屋的性质是进行评估的前提，对于用途不明确的房屋，评估机构绝不能贸然出具正式的评估报告。如果拆迁当事人暂时不能确定房屋性质，而需要作出评估结论，我们的经验是要求委托人提出正式的书面委托书，委托书中按照不同的假设用途对评估对象进行评估，然后根据不同的假设用途出具不同结论的初步评估报告，供拆迁双方参考。

2。保持现状继续使用为最高最佳使用原则

商品房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。替代原则有两层含义。首先，从结果上看，评估结果不应偏离公开市场同类房地产的成交价格；其次，从评估方法上看，可以采用市场法对商品房拆迁补偿进行评估。（1）将被拆迁的营业用房在不同时期的收入，按照资本时值率（资本化率）折算为评估时点的现值。（2）根据规定，拆迁补偿评估时点为房屋拆迁许可证签发之日。对规模较大、分期实施的拆迁项目，评估时点为本次房屋拆迁的实施日期。第三，商品房拆迁补偿评估方法主要有四种：收益法、市场比较法、成本法和路线价格法。前三种方法是常用的。本文主要研究路线价格法在拆迁估价中的应用。

路线价格法是设定城市商品房用地面向某一特定街道、等通达性的标准深度，在标准深度上计算若干首层商品房的楼面价，取其平均楼面价作为特定街道的路线价格，然后利用相应的深度百分比表和其他修正率表对具体街道上的每一套商品房的一楼价格的评估方法进行修正计算。对于平均深度较低的沿街商品房，首层地价可采用“四三二一”法则、台湾街道深度指数、角地、三角地、袖珍地、室内土地深度指数计算；对于垂直特定街道、深巷的商品房，综合商场和市场，一楼的地价可以通过使用路线价格和日本的深度百分比来计算，然后建筑物可以重置为新的价格。首层商品房的拆迁补偿价格可以评估。

旧城改造中有大量的商品房拆迁。路线价格法是一种快速计算一层商品房楼面价、拆迁补偿价和价值的方法。只要合理选择线路断面、深度指标等参数，线路价格计算中的参数赋值严格、科学，采用线路价格法得出的拆迁价格一般是客观、公正的。我们首次将路线价格法应用于多福南路汉正街第一个大型拆迁项目的评估中，是一次大胆而成功的尝试。在评估中，首先采用收益法和成本法计算汉正街一层商品房的楼面价，并以此作为路线价。我们采用日本巷深百分比进行多次放大修正，计算出与汉正街垂直的永宁巷两侧一层商品房的楼面价。评估过程简单、快速、清晰，评估结果客观、公正、准确，双方未提出异议，事半功倍。此外，路线价格法也常被用来解决商品房拆迁评估中遇到的一些棘手问题。比如我们在龙王庙的拆迁评估中遇到了一个楼盘。由于历史原因，形成了街边部分法定用途为办公用而非营业用的“怪局面”。其他评估方法很难确定非临街商业用房的合理价格，路线价格法中的袋装土地评估思想很容易解决这一问题。

各种评估方法得出的拆迁补偿价格一般不尽相同。评估人员可根据经验对各项评估结果进行权重判断，采用加权平均法得出客观、公正的拆迁补偿价格。