项目转让合同纠纷之合同有效时间

在《2005年解释》之前，房地产项目转让合同的有效条件严格以《城市房地产管理法》第三十八条为标准，《1995年解释》也是这样明确规定的。

首先，土地使用权转让合同的转让方必须是以出让方式取得国有土地使用权。具体标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定的：签订《国有土地使用权出让合同》、支付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证书。并强调按照法律的文义，这三个条件缺一不可。

其次，转让方必须按照出让合同的约定进行投资开发并完成开发投资总额的25%以上。这里又涉及转让项目的开发投资总额、转让方已经投入的投资开发数额、投资额是否完成了开发投资总额的25%以上、转让方是否按照出让合同的约定进行了投资开发等四个事实。这些实际上都是《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项规定的转让条件，其重要性不亚于前款第(一)项之规定，同样对转让合同效力的认定具有绝对性的影响。

然而，《2005年解释》施行之后，准确地讲，在此之前已经有许多学者和法官对《城市房地产管理法》第三十八条规定的“投资要求”作为转让合同有效的必要条件的观点提出异议和批评，并且在司法判决中直接予以体现。关于投资开发问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同的标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。

“以出让方式取得土地使用权的，只要办理了国有土地使用权证，即具备了进入市场进行依法转让的条件。”符合此条件，国有土地使用权转让合同即为有效。而“城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。”