今年国家税务总局、财政部、建设部等多个部门针对房地产交易的纳税问题签发了多份文件，目前不管转让或购入不动产需缴纳的税费和征收比例均比该批文件签发前高得多，不知各位准备转让或购入物业的各位读者对当前税收了解有多少呢？

为了让各位读者在行动前有更加清晰、更加具体的了解，下列将目前个人交易不动产需缴纳的各个税种、征收依据、征收标准一一介绍如下。

一、普通住房

（一）“普通住房”的界定标准

因牵涉交易的多为居住用房，且多项税收政策以交易的居住用房是否为“普通住房”作为是否征税、确定征收比例的依据，故第一步需先了解何为“普通住房”？

根据广东省建设厅2005年6月16日签发的《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字[2005]58号）的文件规定,我省享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2.单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下;

3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

该“普通住房”的界定标准适用于全省，各地级以上市及所辖区、县（市）应统一执行。

需要特别注意的是：以上三个条件必须同时具备方能界定为“普通住房”，欠一不可，否则便无法以“普通住房”标准享受税收的优惠政策！

（二）“建筑容积率”的计算

建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

（三）“住房平均交易价”的形成

据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定，住房平均交易价是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

二、卖方转让房地产时应缴纳的各种税、费

（一）转让非居住用房

税、费项目

计收条件

计收公式及比例

免征条件

土地增值税

提供上手购房价格

（转让收入－上手购入价）×适用税率

土地增值税适用四级超率累进税率。

可按增值额与扣除项目金额之比，取决适用税率速算公式：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金；

2、增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额×40%—扣除项目金额×5%=税金；

3、增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额×50%—扣除项目金额×15%=税金；

4、增值额超过扣除项目金额200%的：增值额×60%—扣除项目金额×35%=税金。

无增值

不能提供上手购房价格

（转让收入－转让收入×90%）×30%

营业税及附加

提供上手购房发票

（转让收入－上手发票价）×5.5%

不能提供上手发票

转让收入×5.5%

个人所得税

交易时

转让收入×1.5%

印花税

交易时

按房地产交易额的万分之五征收

交易管理费

交易时

按房地产交易面积每平方米三元缴纳

（二）转让居住用房

转让居住用房的，根据该居住用房是否属于“普通住房”（“普通住房”的界定请参阅本文以上解释）为界限进行区分，再视实际情况按不同的标准计收税款。

1、普通住房

税、费项目

计收条件

计收公式及比例

免征条件

营业税及附加

购买未满2年转让的

转让收入×5.5%

购买超过2年（含2年）

个人所得税

自用未满5年的

转让收入×1%

自用满5年且是唯一住房（含5年）

印花税

交易时

按房地产交易额的万分之五征收

交易管理费

交易时

按房地产交易面积每平方米三元缴纳

★关于营业税中个人购买住房时间的界定标准与依据？

据《关于个人二手房交易计征营业税、个人所得税购房时间界定标准的批复》（穗地税函[2005]133号）的批复：“当个人对外销售自购住房计征营业税时，房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为该房产的购入时间，房屋产权证与契税完税证明上所注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理”。

据《关于加强房地产税收管理的补充通知》（粤地税函[2005]363号）的通知：“房屋产权证或契税完税证明上注明的时间”是指房屋产权证核准发证时间、契税完税证填发时间。

★关于个人所得税中房屋自用时间的界定标准和依所据？

据《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》（穗地税发[2005]107号）和据《关于个人二手房交易计征营业税、个人所得税购房时间界定标准的批复》（穗地税函[2005]133号），对“个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税”中关房屋自用时间的起始日及终止日按以下情况区分确定：

房屋自用的起始时间：以个人取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准；若纳税人对上述时间界定有异议的，可在税款缴纳前现具相关证明文件，经主管地税征收机关或受托征收单位核实，区别下列情况确定房屋自用时间：

→购买商品房的，可按《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；

→对购买房改房的，可按《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间为准；

→对自建住房的，可按房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准。