一、二手期房买卖合同无效

一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证，这样的房子是不是可以买卖买卖合同即使签订，会不会因为违法而无效呢其实，我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记，至于期房买卖合同的法律效力问题，是没有任何影响的。

高院曾有书面意见指出：不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效，卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，对债权进行转让是法律赋予的权利，因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力，无非是不能办理预告登记而已。

二、二手房买卖合同的注意事项

由于目前二手房市场的不规范性，导致诸多问题接踵而来。经过实际业务操作，经验教训告诉我们，若想摆脱一些不必要的麻烦，给工作打开便利之门的关键在与所签的合同上。虽然现有的合同文本都是已拟订好的，具有一般性，但我认为在签合同时仍然会出现这样或那样的问题。因此，在通过实践后，结合现有参考材料总结出以下几大注意事项：

（一）当事人的名称或姓名、住所

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，而且有必要了解双方，并将双方介绍给对方，尽可能的详细清楚，以免出现欺诈情况。签署合同的双方必须是具有法律效应的人，特别注意的是买方必须是房屋产权所有人亲自签字或代签者必须具有法律上有效的委托公证书等书面材料;买方签字者应是房屋归属者，这样便可表面在房屋买卖协议生效后产生纠纷;在签署合同的同时，还应写明此房屋是否是共有财产，是否是夫妻共有财产或家庭共有财产等。

（二）标的

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，这要与第一条所写的相衔接;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否存在私搭乱建等;房屋的物业费用及其他交费状况，这里需要强调的便是在各项所涉及的费用必须要查清，而且要落实在书面上，以便在产生纠纷时有据而依，为工作带来方便;另外还有房屋相关文书资料的移交过程。

（三）价款

这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;是否是贷款等;订金;尾款等。需要将时间写好，如果是贷款买房，这需要一定的时间。因此在写明付款时间时必须经双方协商，在允许的范围内写清付款期限。

（四）履行期限、地点、方式

这里主要是写明交房时间;条件;办理相关手续过程;配合与协调问题。这便需要我们在其中为双方进行协调，掌握好办理时间，其间会出现的不可预料的情况应如何处理，在双方认可的情况下形成书面材料写在合同当中。

（五）违约责任

这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任：违约金、订金、赔偿金的计算与给付，除在合同文本已注明的条款外，还应根据实际情况对违约条例进行适当的删减或附加，这不仅是对双方权益的保护，而且也是对双方的约束，避免一些问题出现的最有效办法。在写明违约条例时，要做到细想，细写，写清楚，不能出现漏洞。

（六）合同生效条款

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益，不正当的阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;还应注明哪种情况为无效且不存在违约赔偿的条款;当事人要求变更和撤消合同的条件，合同无效或撤消后，财产应如何进行返还;在此过程中，中介方的费用在什么情况下，应由谁进行补偿等一系列问题都应详细写在其中。

（七）附件

在合同原本没有涉及到的一些事情，需要另加说明的，应在此说明，并注明哪些是附件，应写明附件与合同是等效的，并注明在合同文本后。

三、签订二手房买卖合同注意事项

（一）确认产权的可靠度

1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

（二）考察原单位是否允许转卖

1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

（三）查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

（四）确认房屋的准确面积

1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

2、产权证上一般标明的是建筑面积;

3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

（五）观察房屋的内部结构

1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

2、管线是否太多或者走线不合理;

3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

（六）考核房屋的市政配套

1、打开水龙头观察水的质量、水压;

2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目

3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;

4、观察户内、外电线是否有老化的现象。