新政出台,出现了很多买家退定金违约的情况,对于正想出售房产的卖家而言,应当如何预防买家违约呢?
律师解答:
想要预防买家违约,无非也只能在定金、违约金以及违约期限上做文章。
像定金,一般在签订合同时,都会要求买家交一定金额的定金,常见的就是几万元。由于数额较少,一旦买方预期房价下降幅度大于定金,肯定会有违约的冲动。于是在这个政策微妙时期,尽量加大定金的比例,按照法律规定最高可以达到房价的20%。
其次就是违约金。因为一旦出现违约,到底是要定金还是违约金,这是由卖方说了算的,所以约定较高的违约金,一方面对于买方来说有阻吓作用,另一方面也有可能获得更高的赔偿,常见约定的违约金是房价的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持,毕竟法院会从卖方实际损失的角度给予裁量,但在现实的案例中也有成功获得房价20%赔偿的先例,所以这样约定对于卖方来说只有利没有弊。
最后,就是约定明确的违约期限,像什么时候交首期款、什么时候去申请按揭等时间,都要非常详细地列明,预防买家无限期地拖延时间。当然还有一种可能的情况就是买方会以签订了阴阳合同不合法为由,要求按成交价过户并按法律规定各自承担税费,以此要挟卖方。此时卖方一定要在合同中明确约定税费由买方承担,由此规避风险。
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