潘女士最近在鱼峰区看中了一套单位房，但在计算费用时，中介告诉她，除了交三成首付款，还得一次性额外交4000多元的土地出让金。作为工业城市，柳州的老单位房不少，在二手房交易中难免遇到这种情况。那么土地出让金到底是怎么回事?这4000多元的费用又是如何计算出来的?

Q1：哪类房产需要缴纳?

除了潘女士购买的单位房，到底还有没有其他类型的房产，也需要缴纳土地出让金呢?

带着这个问题，居柳州记者走访了广西百度房地产经纪有限责任公司(简称百度房产)，相关工作人员认为，涉及土地出让金的房屋一般分为三类，即私房、单位房和商品房。

对方进一步解释道，私房的业主一般每年都会向国家缴纳一笔土地出让金。私房过户，前些年要求一定要缴纳土地出让金的，但最近几年政策松动，要求这笔金额的缴纳可以采取自愿原则。

至于单位房，由于土地性质为划拨用地，一般都没有缴纳过土地出让金。但如果后期进行房改私产，就必须缴纳这笔土地出让金了。不排除有些单位缴纳过这笔金额，但在交易过程中，买受方还得再补交一次，因为国家一般不认可单位缴纳记录。如果是个人已缴纳过一次，国家反而会认可;再进行交易时，买受方就无需再补交这笔费用了。

而商品房交易，他指出一般在土地转让时由开发商一次性付清，就不再需要买受方缴纳了。但住宅一般只有70年的土地使用权限，一些老商品房住宅如果超过这个年限之后，业主还想继续使用，就得缴纳土地出让金。

柳州市房屋登记管理中心(简称房屋登记中心)和柳州市国土资源局(简称国土局)工作人员表示，只需要从土地划拨和土地出让两种方式来认定房产。如果是国家划拨土地建设的房改房，就得补交土地出让金。如果是国家出让的土地，一般不存在土地出让金问题，因为开发商已经一次性缴纳完毕。房屋登记管理中心工作人员还指出，商品房的土地使用寿命一旦到期后，比如住宅70年寿命到期后，就得补交土地出让金来续期。具体交不交土地出让金，还得看土地证上的土地性质是划拨还是出让。

商业用地超过50年，或住宅用地满70年后，要不要补一些钱(即土地出让金)，国土局工作人员认为，现在国家还未研究这个问题，或还未研究到这个层次。

Q2：一般何时补交?

那么，这笔土地出让金一般在何时才需要缴纳?国土局工作人员解释道，国家划拨土地一般需要在签证协议满5年以后，才能走向市场。这之后，就开始要求缴纳土地出让金了。

至于二手房过户时需要补交的那部分土地出让金，该工作人员表示，由于国家对土地市场管理非常严格，所以必须在过户前一次性付清这笔费用，才能进入办证等下一系列流程，土地出让金不能够分期付款。

Q3：费用由谁来交?

接下来的问题，这笔土地出让金需要由谁来支付呢?国土局工作人员回应道：不管哪个交，都必须交。也就是说，国家对这笔费用的承受人，没有作具体要求。但是居柳州记者了解到的不少二手房交易流程得知，事实上这笔费用基本都由买家全额承担。

Q4：怎么计算这笔费用?

土地出让金的额度，每套房都不一样，百度房产工作人员指出，具体计算方式跟基准地价、所在建筑总层数、房屋建筑面积等相关。贵的地方得交四五千元一套，便宜的地方只需要几百元。具体计算方法和详细资料，可以去房产部门和或国土局咨询。

而房产部门和国土局工作人员均一致表示，土地出让金的计算方法，每座城市、每个地方，甚至每套房可能都不太一样。柳州市的计算方式，一般为基准地价×所在建筑总层数修正系数×10%上市房屋建筑面积×年期修正系数。其中，基准地价又分为一类地价(2000元/平方米)、二类地价(1550元/平方米)、三类地价(1250元/平方米)等共五类地价标准，每年可能会有些变化。

名词解释

土地出让金

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，并按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额);或者土地使用期满后，土地使用者需要续期，而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;或者原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。