近两个月来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央和地方政府相继推出各项举措，楼市调控初见成效。

5月底，国务院转发《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出逐步推进房产税改革。

6月3日，国家税务总局发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报。

事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。

那么，谁的招数最巧妙，实施效果最漂亮？本报邀请国内有关专家，看看有什么国外调控房价的新招可以借用。

美国

可借鉴程度：★★

小区只能买一套房

留一定房屋作低价房

为确保低收入阶层的住房需求，美国政府规定，一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。

另外，美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。

【效果】

由于美国地域广袤，人口压力不大，房源有充足保证，房产市场主要以市场供需关系为主导。

另一方面，得益于成熟的市场主导以及灵活的政策调节，如房源多样化，保证低收入阶层的住房需求，通过利率、税收、严控贷款等“组合拳”举措，有效遏制住了投资炒房的行为。

【专家观点】

信贷门槛一降再降

终致次贷危机

著名经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山在接受记者采访时表示，美国调控房地产市场的手段主要为税收和利率，并有效地实施。

但“9·11”事件后，美国经济开始出现衰退，政府“病急乱投医”，任由金融机构不断降低信贷门槛，吸引大量民众盲目进行房产购置，最终在2008年引爆房贷危机，酿成严重的后果。

美国模式的另一个不足是，不适应人多地少、市场发育不够充分、城市化加速发展阶段的国家。

新加坡

可借鉴程度：★★★

政府来当开发商

统一制定价格

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。

新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

【效果】

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

【专家观点】

成本过高仅适用于小国

刘正山表示，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。

新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。

德国

可借鉴程度：★★★★

开发商牟取“暴利”

可判3年徒刑

与医疗、教育等一样，保障居民住房也是德国政府首要的目标之一。

为了防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。

按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。

如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。

【效果】

在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。

目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。

【专家观点】

辅以保障房建设

将起到更好效果

刘正山说，德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。

缺点是，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。

英国

可借鉴程度：★★★★☆

重税压制房产投机

最高征40%

作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式是各种形式的税收。

英国对于房产交易征税的款项让人眼花缭乱，房屋交易要交印花税，如果是交易或者赠予的房产增值，要交资本增值税，税率从10%到40%不等。如果房屋空置，房主还要承担市政税。

此外，还有遗产税、出租房产的收入所得税等等。

【效果】

2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。

英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。

【专家观点】

购二套房者

“补贴”首次置业者

刘正山认为，英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。

征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。

税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。

专家“号脉”中国楼市

房地产不应成为

中国支柱产业

首先，明确住房的定位。住房或商品住宅，作为一个特殊的商品，它首先具有的功能就是居住(即消费)，至于投资功能，是衍生出来的。试想，一栋房子连居住的功能都满足不了，谁会拿它来投资呢？

考虑到我国经济发展的阶段，以及参考国际住房保障的经验，我国的住房性质界定应当回到最基本的“居住”功能上，而不能强调投机品或投资品的特性，更不应作为支柱产业。

其次，随时对住房市场保持警惕，并严格监控。在国外学科分类中，房地产行业属于金融业，因为房地产是资本密集型行业，很容易出现投机的行为，很容易出现泡沫。

而一些国家就因为一度放松调控，导致泡沫经济，危害很大，如美国的次贷危机，日本20世纪80年代的地产泡沫。

调控房地产市场要多管齐下

从外国的房价调控来看，主要是防止投机行为的蔓延，防止泡沫。我国的市场机制尚待完善，住房保障体系正在完善中，更应重视对住房市场的监控。

一是加大保障性住房的建设力度，确保中低收入阶层“住有所居”。

二是鼓励首次置业者，包括信贷、收费以及补贴等。

三是对第二套或以上的住房拥有者，征收累进保有税，以打击住房投机或投资行为。

四是规范预售制度。目前的“商品房预售制度”，成了开发商套取购房者资金、推高房价等等损害购房者利益的手段。