6年前,顺利买下同学待出售的一套房子并入住;6年后,因房价上涨,同学协助办理过户的承诺却难以兑现。房产升值惹来官司
2011二手房交易经典纠纷
-事件回放
2000年,大学毕业的张阳(化名)回到家乡参加工作。平日里,几个关系不错的高中同学时常在一起聚餐。2002年8月的一天,一次吃饭间隙,张阳说起自己想买房,问问大家伙儿谁能帮忙找套合适的二手房。同学王龙(化名)正好有套房子空闲着。原本就是同学,一个想买房,一个正有房准备出售,俩人一拍即合。
就这样,张阳买下了王龙名下的这套房产。由于俩人是同学,平时关系也不错,没考虑太多,双方就签订了一份房屋买卖协议。协议中,双方约定房款为13万元,钱款一次性付清,过户费用由买主张阳承担,卖主王龙负责协助办理。
协议签订后,张阳很快交清了全部房款,王龙也把房子钥匙交给了张阳。随后,经过简单装修,张阳顺利地搬进了新家,但过户的事情却一直没来得及提。
转眼到了2008年7月,赶上房价上涨,再加上这套房子的地理位置优越,张阳居住的这套房的价值涨了近一倍。琢磨着住了这些年了,自己手里还没个房证,张阳就提出要跟王龙办理房产过户登记。这时候,王龙提出来可以办理过户手续,但要求张阳按当时的市场价格再补交12万元,否则就收回房产。
房屋的所有权以房产证为准,虽然张阳在这房子里住了近6年,但房产证还是王龙的名字。无奈之下,张阳起诉至法院,要求王龙履行双方当初签订协议中的约定,协助他办理过户手续。
法庭上,张阳与王龙就双方签订的房屋买卖协议是否有效,以及张阳是否应补齐市场差价12万元等问题有争议。
后来,经审理,法院确认张阳与王龙之间签订的协议是在双方自愿的情况下签订的,没有与法律法规相违背的情况。于是,法院认定双方签订的协议真实有效,具有法律效力。最终,法院一审判决王龙在15日内协助张阳办理过户手续。(文齐晓梅图吴晓彬)
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购买二手房时常见纠纷及注意事项
1.遗留欠费拒不交
购买二手房不同于购买新房,二手房产生的费用是除了房款外房屋交付中的重要的条款,买房前一定要将原房东产生的一切费用结清后再缴全部房款,如果不到缴纳时间,购房者一定要在合同中注明结算时间及方式,并预留出部分押金。
一旦出现有关费用的纠纷,购房者可提起诉讼,购房前所产生的费用应当由原房主缴纳。
2.房东迟迟不过户
在二手房交易过程中,如果没有正规的购房合同,购房者一定要有规避风险的意识,比如将房款分为首付和尾款,等过完户办理好房产证,结清各种费用后,再将尾款支付给房主。
签订合同时,一定要在合同中明确过户及户口迁出时间及违约责任。当出现纠纷时,购买者可提起诉讼,要求解除合同并让对方承担违约责任。
3.赠送的东西不给了
二手房交易中可能会出现不少特殊情况,因此示范文本合同外的细节问题,一定要签订补充协议。
口说无凭,把维权的武器放在自己的手里,就是一份维权的证据。因此,重视使用补充协议,也是维护二手房交易后续安全最重要的一步。
4.房屋质量出问题
二手房由于年久老化、失修,常常会出现不少被隐藏的问题,因此,购房时不要轻易听信中介或房东的承诺,最好将承诺写入合同。
由于多数购房者并不能保证将所有不确定因素一一落实到合同上,专家建议购房者在买二手房时,不妨找一位懂行的高手帮忙验房,并在合同中注明相关责任,一旦发生状况,可找公证处公正,要求原房主退、修房或赔偿。
-律师观点
本期维权律师韩占幸认为,本案中,王龙作为争议房屋的合法所有权人,其与张阳签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示,且未违反法律法规的规定,是合法有效的,双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。
协议签订后,张阳已经给付了全部房款,王龙也已将房屋实际交付张阳,张阳居住至今,王龙应当遵守协议书的约定,履行协助张阳办理产权过户的相关义务。王龙要求张阳补齐市场价12万元的要求违背了诚信原则,其要求是没有任何依据的。
房屋交易后升值、贬值都是正常的市场风险,双方均应对此承担后果,为了避免发生风险,韩律师提醒双方注意以下事项。
对于卖方而言
一、卖房人在准备出售房产时,权衡清楚后再出手,理智地签订协议,避免日后产生纠纷,并赔偿高额违约金。二、协议签订后,应依法遵守协议中的相关条款,必须及时履行合同条款,尽快与买方办理过户手续,避免产生纠纷。三、发生违约情况时,依法按照协议上约定的条款进行赔偿。
对于买方而言
一、在挑选房子时,应选择权属清晰、短期内可以正常交易的房子,切勿轻信某些房主和中介提出的推迟过户等以达到避税的方法。二、买卖关系成立后,尽早办理过户手续。三、产生纠纷后,买卖双方积极协调解决。不能协调的,依法向司法机关提起诉讼,运用法律手段维护自身权益。
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