房地产产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权，或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产证及土地出让（转让）合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。这些合法性文件直接关系到评估方法，虽然自20世纪80年代房地产制度改革，特别是《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但过去大量的历史遗留问题致使相当一部分的房地产权属状况错综复杂，理清房地产产权状况，是估价师在估价日常工作中的难点之一，同时又是正确估价的基础。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上下面却是大型的商场，对于这种情况在选用评估方法时应坚持合理、合法、合情的原则。

二、把握对等原则

在房屋拆迁工作中，动迁单位与被动迁往往是处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位是不同的，在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，被拆迁人的被动地位使其合法权益容易受侵害。为了消除被拆迁入的抵触情绪，应在政策上倾斜，保护被拆迁入的合法权益。进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于（至少不低于）所在类区同类普通住房的正常市场价格水平。当然过分加重拆迁人的负担，会打击拆迁人的积极性，进而影响城市改造和建设。

三、关于农村房屋拆迁评估

随着加快城镇建设的步伐，许多中小城市迅速地向农村扩张，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢y这与安置方式有关，如果以实物安置（拆一补一），就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重置价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。

四、关于工业厂房的拆迁评估

工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，税金采用当地房产管理部门发布的指标，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。

工业厂房评估工作中还会遇到一个厂区里，有些单位建筑物作了报建而且取得了房产证，有些未作报建，例如，门卫、食堂、配电房、泵房等，那么评估方法是否应该一样呢？这时应查规划许可容积率，如果这些建筑面积加起来超过容积率，就应该道路，场地一样计算费用，而且应当考虑投资管理费、财务费，对于城市建设配套费，利润不作考虑。

房屋拆迁补偿估价有政策性强、影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价，如果不从实际出发，生搬硬套新《条例》规定，逐户进行拆迁补偿估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成拆迁标准的混乱现象，因此房地产估价师应该认真领会新《条例》精神，把握拆迁补偿估价的特性，拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点，要有大局意识，全面平衡，使估价结果尽可能接近实际。

［仲裁研究］对仲裁裁决进行司法审查的几点思考

对仲裁裁决进行司法审查，是我国1995年9月1日生效的《中华人民共和国仲裁法》（以下简称仲裁法）所确立的一项仲裁制度，也是各国仲裁法所普遍设立的一项法律制度。它有利于当事人对仲裁裁决寻求合理的救济，督促仲裁员公正仲裁，维护法律统一，也有利于完善我国的仲裁监督机制。但这一制度如果运用不当，甚至这一制度本身存在相互矛盾的话，它将直接影响仲裁庭的正常活动和仲裁机构的声誉。笔者仅就实践中遇到的一些问题及完善《仲裁法》相关规定作一些思考。

我国《仲裁法》在第五章和第六章分别规定了对国内仲裁裁决的撤销程序和不予执行程序。从这两项程序规定的法定事由来看，二者反映的司法审查范围存在实质上的差别。《仲裁法》第五十八条规定的撤销裁决的法定事由是：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。裁定不予执行的法定事由即《民事诉讼法》第二百一十七条第二款：（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面协议；（二）裁决事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序；（四）认定事实的主要证据不足；（五）适用法律有错误；（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为。经对照可看出，二者除（四）、（五）项不同外，其余各项几乎没有差别，所反映的司法审查范围完全一致，都只包括程序内容及某些可能影响公正裁决的因素。

当事人就撤销裁决的第（四）项法定事由即裁决所根据的证据是伪造的申请撤销裁决后，法院只需就该证据本身进行真伪审查，无需对全部案件事实进行系统性的审查，因而该事项应归入可能影响公正裁决因素的一种。同样，当事人就撤销裁决的第（五）项法定事由即对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据申请撤销裁决后，法院仍可只就对方当事人是否隐瞒重要证据进行审查而不必涉及整个案件事实即可作出驳回申请或撤销裁决的裁定，因而该两项事由都不涉及对仲裁裁决实体内容的审查。再来看不予执行。当事人就第四项即认定事实的主要证据不足之事由提出不予执行后，法院只有通过对整个案件的全面审查才能划分并确定主次证据，然后才可能对裁决所依据的主要证据是否充分作出判断，显然已全面涉及到整个案件的实体问题，相当于二审法院对一审判决的审查。如果当事人就第（五）项即适用法律确有错误之事由提出不予执行，法院的审查力度将进一步加大，除了对案件事实全面审查外，还要就适用法律的正确与否作出判断。因此，不予执行之第（四）、（五）项事由所体现的司法审查，是对案件事实和法律适用的审查，是对仲裁裁决实体内容的审查。

由此可看出，两者法定事由不统一，撤销裁决程序的司法审查范围不涉及案件实体内容，而不予执行程序的司法审查范围涉及了案件实体内容。立法者一方面以美、德、日、法等国的仲裁法载有司法审查制度作为我国亦应增设的理由，说明了在立法时注意吸收了国外的立法经验；另一方面，我国又将许多国家都已经废弃的法院对仲裁裁决进行实体审查的作法保留下来了。综观大陆法系和普通法系主要国家的《仲裁法》或《民事诉讼法》，如大陆法系的代表国家，法国、德国、奥地利、瑞士、意大利，及普通法系代表国家美国、澳大利亚等国都规定了仲裁裁决的司法审查制度。仔细分析其内容，几乎都属于程序性审查，而非实体审查。

上述两者不统一，在实践中导致了以下后果：

第一、增加司法审查的负担。当事人提出撤销仲裁裁决，中级人民法院审查仲裁裁决是否违反了程序或可能存在影响公正仲裁的因素，在作出驳回撤销申请的裁定后，经当事人提出不予执行申请，再由受理执行的法院对仲裁裁决是否违反实体法律进行更全面的审查。这样一来，对仲裁裁决的审查实际比对一审判决的审查还要复杂，显然将大大加重了司法审查负担。

第二、不利于保护胜诉当事人权益。由于法律未明文规定当事人只能选择其中一种权利，因而两项权利当事人都有权选择。当事人为对抗对其不利的裁决，先提出申请撤销仲裁裁决，如果被法院裁定驳回，仍有权在对方当事人提出申请执行仲裁裁决后，以不予执行的法定事由如认定事实的主要证据不足或适用法律确有错误再次提出司法审查。此时受申请的法院有可能是基层法院，如果其出于地方保护或办案水平等因素随意裁定不予执行，就会使胜诉方当事人的权益迟迟得不到保护，并影响仲裁机构的声誉和社会地位。

第三、减弱仲裁特色，加重诉讼色彩。仲裁与诉讼的显著区别之一就是仲裁没有上诉程序，而诉讼有此程序。如果也将仲裁裁决对事实的认定和法律适用纳入司法审查的范围，那么就实质而言，司法审查几乎可变成仲裁的上诉程序。使仲裁程序向一审诉讼程序靠拢，这只能扼制仲裁的活力，违背立法者设置仲裁制度的初衷。

当前，世界上绝大多数国家的法律都规定法院不得对仲裁裁决的实质问题进行审查。1958年《纽约公约》和联合国国际贸易法委员会《国际商事仲裁示范法》等公约对实质审查也持否定立场。因此，法院只对仲裁裁决的程序问题进行审查已是世界各国的通行作法。

我国《仲裁法》对国内仲裁规定的撤销裁决和不予执行的法定事由不统一，但对于涉外仲裁规定的这两项程序的法定事由却完全一致，即都是《民事诉讼法》第二百六十条第一款规定的事由，且均为程序性事由，这也是符合当前世界各国的普遍趋势的。由此可见，我国法院对国际商事仲裁裁决的司法审查的范围仅限于程序性事项，旨在仅保证裁决是依公正程序作出和裁决不违反公共秩序，而不是纠正裁决在认定事实和适用法律上的错误。这与1958年《纽约公约》规定的司法审查的范围基本一致，作为1986年底加入该公约的成员国，我国在司法实践中一直按照该公约的规定进行司法审查。既然我国《仲裁法》对涉外仲裁裁决的撤销和不予执行可以规定适用同一法定事由，并且审查范围只限于程序方面，为什么对国内仲裁裁决的撤销和不予执行却规定适用不相统一的法定事由，并且将不予执行的审查范围扩展至实体方面？这不能不说是《仲裁法》自身的一个矛盾。这个矛盾似乎反映了《仲裁法》立法时的某种折衷。

综上所述，我国应同国际上的发展趋势相一致，弱化法院对仲裁裁决的干预，尽量缩小司法审查的范围，限定在程序方面以及其他可能影响公正裁决因素的范围以内。在此基础上对进一步完善《仲裁法》提出以下建议：

（一）修改《仲裁法》关于不予执行仲裁裁决的法定事由，使之与撤销裁决的法定事由相统一，以消除仲裁法自身矛盾。

（二）取消仲裁裁决司法审查二元制，实行内外一致的作法，即国内仲裁亦不再进行实体审查。我国《仲裁法》一方面对仲裁员的资格提出极高条件，另一方面却又使仲裁裁决承受程序和实体两方面的司法审查，显然是自相矛盾的。

（三）严格限制法院作出裁定的期限，现行法律规定法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出裁定是合适的，但没有规定超越此期限的相应法律责任，应规定必须在两个月内作出裁定及明确超期的法律责任。

（四）《仲裁法》未规定对法院撤销和不予执行仲裁裁决错误的监督和纠正机制，不仅会使当事人依据裁决所享有的权利得不到实现，还会使仲裁机构以及有关仲裁员因裁决被撤销或不予执行而声誉受损。因此，对仲裁裁决的撤销和不予执行这两种重要的程序法律应规定监督机制。

江莹