遇到小产权房屋买卖纠纷可以通过和解或者调解处理。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据小产权房屋买卖纠纷内容向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

小产权房屋买卖纠纷案例分析

在上海市奉贤区xx镇新民村（曾用名xx村），短短几年间，就有约80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房，而买家多为上海市区居民，现众多卖房村民后悔了，纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。

3月30日，奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件，但尚未作出判决。据本报记者独家获悉，仅整个xx镇地区类似的小产权房交易不下千户，更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果，但关于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用，法院的压力也在于此。

然而，小产权房的炒卖还在大规模继续。

奉贤区xx镇xx村的大量小产权房买卖，集中发生在2002年前后。邹xx夫妇称，他们2002年经朋友介绍先后购买了xx村230号、242号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。

据邹xx介绍，他们先后以6．5万元和3．6万元分别购买了两套小产权房，单套建筑为200－300平方米，一套居住，一套用作夫妇俩开办的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹xx是将自己居住在xx地区产权房卖掉，用以支付两套小产权房的房款。若被收回，经济损失不言而喻，更重要的是，我们就没有了住处。

据记者了解，目前，除了邹xx夫妇两套小产权房的纠纷外，还有包括xx村241号、爱民村315号、xx村1423号等小产权房，原卖房村民已经向法院提起要求协议无效、原价收回房屋诉讼。

村民试图收回房屋的原因，除了小产权房确实在这几年中升值明显外，另一个不容忽视的原因是，上海郊县近几年大规模动迁推进迅速，奉贤区也不例外，动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。

除了可能存在的动迁因素外，小产权房买卖炒作本身在当地也相当盛行。

另据邹xx等购房者的联名信陈述，要赎回房屋的村民有着共同的特点：卖掉农村房子后都在城镇买了商品房；都另有其他宅基地建房出租；想原价赎回已售小产权房，并准备再次以高价出售。

小产权房炒卖的市场不小。一位曾经运作过小产权房交易的资深中介人士告诉记者，随着城市商品房价格不断上涨，越来越多城市居民丧失了购买普通商品房的能力，而居住困难又实际存在，不少市民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房，解决居住问题。

记者在采访中也发现，除了上述为居住问题退而求其次的小产权房买家外，也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。

而作为业出售小产权房的当地村民一方，相当一部分村民已实际脱离农村生活，或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金，出售小产权房是不少人的选择。

公开的秘密是，不止上海，类似的情况在全国许多地方也存在，随后的纠纷也极为类似。

邹xx夫妇当年买的小产权房，均由双方签订房屋买卖合同，并据其提供的材料，还有当地相关属于政府部门出具的见证书。

在2002年签订相关的房屋买卖合同上，交易的原因表述为为调剂房屋余缺，双方自愿达成房屋交易，合同正本三份，买卖双方和见证处各执一份，副本二份，送房屋管理部门及规划部门备案。

当年出具见证书的是xx镇法律服务所，并有该所见证收费的专用收据。据邹xx表示，当年其他的大部分小产权房买卖，都是经过类似的方式实现的。

但现在看来，这样的交易合同和见证，其法律效力尤为有限。背后的真正原因，或许就在于类似的小产权房纠纷，缺乏专门的法律可以参考。

在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知（沪高法民一20044号）文件。邹xx夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条对于将房屋出售给本乡（镇）以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。另外，根据第四条对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利，同样也不应收回房屋。

记者了解到，北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，避免单纯判决腾退房屋造成案结事起的后果。

据了解，法院方面从调解出发，曾提出房屋使用协议维持现状至动迁为止，一旦动迁，宅基地土地补偿费归原卖房村民所有的意见，但尚未落实。

《仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

《民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。