买卖不破租赁原则,是指依据《民法典》(2021.1.1生效)第七百二十五条,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,买受人不能要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用,其存在有其重要意义和法律价值。
但在涉房产案件执行中,发现部分被执行人借“买卖不破租赁”原则对抗执行的现象,造成欲购房者望而却步,法院的拍卖无人竟买。严重扰乱了经济秩序,也损害了买受人、承租人的合法利益。表现为:
一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、冻结没有公示,要求法院确认转移物权效力,“善意第三人”身份真假难辨;
二是被执行人恶意签订租赁合同对抗执行。在执行立案后,部分被执行人用未抵押的房产与他人签订租赁合同,且大多为十年以上长期租赁合同,合同租金一次性交清。不论是考虑到租赁合同的租金已经大致等同于拍卖标的的价值,以无益拍卖为由撤销对该房产的拍卖处置,或继续拍卖,但在拍卖公告中必须载明买受人欲购买房产必须容忍已设定的租赁权,直至十年、二十年方得行使使用、转让的权利,都会造成拍卖房产变现困难,人民法院执行陷入困境;
三是被执行人与亲朋好友等通过倒签合同的方式,使赁合同形成于案件发生前或申请人申请人申请执行前,在执行过程中,承租人“人间蒸发”,执行法院告知承租人的优先购买权花费不少精力,拖延法院执行兑现时间。
对法院的查封公示作出明确的形式、内容,让执行法官更好操作。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。”从以上规定可以看出对于法院查封的房产没有公示,善意第三人在房产上设定租赁权的,仍应适用“买卖不破租赁”原则,但法院的公示形式、时间、范围法律都没有给出明确规定,执行人员不便操作。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第41条第2款的规定,对不动产的查封,于必要时可采取加贴封条和张贴公告的方法实施。加贴封条或张贴公告有利于将不动产查封的事实对外予以公示,使社会公众周知,但封条和公告极易损坏、脱落,一旦封条或公告因自然原因脱落,或当事人、案外人故意将其损毁的,不动产查封的事实将无以表征。
加大虚假合同租赁人的打击力度,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定:“被执行人与他人恶意串通,通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”被执行人与虚假合同租赁人通过租赁合同阻碍执行与诉讼、仲裁、调解等方式不具有同一性,法条第一百一十三条中虽然有诉讼、仲裁、调解等字眼,其中的“等”应当为“等内等”,只有与诉讼、仲裁、调解等相同方式逃避执行的,才能进行根据情节轻重予以罚款、拘留。正是因为对虚假合同租赁人打击缺乏法律支撑,又加上被执行人与合同租赁人是亲朋好友等存在利害关系,申请人预证明虚假合同租赁取证困难,才造成该类案件成漫延之势。把虚假合同租赁人纳入法律追究的范畴。对被执行人与其他人恶意串通,创造条件对接“买卖不破租赁”的原则进行虚假合同租赁,阻碍执行,逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当认定虚假合同租赁人与被执行人共同妨碍法院执行,根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任,使虚假合同租赁人受到应有的惩罚,不让其利用“买卖不破租赁”这一“尚方宝剑”来“行凶作恶”。
-
买卖不破租赁可以阻止法院执行吗
152人看过
-
突破买卖不破租赁的司法解释,什么是买卖不破租赁
256人看过
-
买卖不破租赁执行异议之诉
296人看过
-
能否以买卖不破租赁对抗执行破产
444人看过
-
房屋卖买不破租赁怎么理解
279人看过
-
买卖不破租赁办理异议登记的程序是什么?
231人看过
民事执行也称民事强制执行或者强制执行,是指国家机关依债权人的申请,依据执行根据,运用国家强制力,强制债务人履行义务,以实现债权人的民事权利的活动。 民事执行是指当债务人拒不履行生效执行名义确定的民事义务,人民法院运用国家公权力,依法采取民事... 更多>
-
买卖不破租赁在执行程序中适用瑕疵有哪些?西藏在线咨询 2023-08-31买卖不破租赁在执行程序中适用瑕疵有适用于买卖行为、适用于动产情况、抵押权竞合、租赁竞合等,在出现上述情况时,对买卖不破租赁的相关认定是有适用瑕疵的,具体情况应当结合实际来进行处理。
-
想要租赁库房去,买卖不破租赁法院执行怎样?宁夏在线咨询 2022-08-08在签定转租合同时,应注意什么问题?(1)查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;(2)签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;(3)要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;(4)明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;(5)应对能否转租做出约定;(6)要明确违约责任和违约的补偿标准;(7)入住前
-
能否以买卖不破租赁对抗执行破产?浙江在线咨询 2023-02-12不能以买卖不破租赁对抗执行破产程序,根据我国法律规定,对于买卖不破租赁原则是不适用于破产程序的,涉及到破产的相关情况必须按照相关法律规定来进行处理,避免造成债务矛盾和纠纷。
-
买卖不破租赁租赁在后的情况是怎么处理?澳门在线咨询 2023-09-23买卖不破租赁的原则中,租赁在后的处理应当结合实际情况进行认定,如果产权转让已经进行了,那么相关的租赁合同应当与新的产权所有方签订,如果是与原产权方签订则属于违法行为。
-
购买不破租赁可以使用于正常执行程序吗江苏在线咨询 2022-08-20一、什么是买“卖不破租赁” 买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 二、哪些情形不适用“买卖不破租赁” 知道什么是买卖不破租赁后,我们就可以主张自己的权利,但是买卖不破租赁也有以下例外: 1、动产租赁的限制适用。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容