本报讯记者吴华投资起点低至50万元，年收益率高达8%-9%，有的项目预期收益率高达10%以上随着房地产信托的风险逐步加大，不少信托公司开始转向政策风险要小得多的保障房信托项目，并且将“起步价”调低，而预期收益率则仍维持在较高水平。

保障房信托产品发行增加

随着我国城镇保障性住房建设步伐加速，保障房信托产品的发行也明显升温。据不完全统计，今年以来，挂钩保障房建设和棚户区改造项目的信托产品发行规模总计大概在79亿元。这些产品大都在名称中标明了“棚户区改造”“经济适用住房”“廉租房”等字眼。

以刚刚过去的一周为例，仅中融信托一家就成立了两款与保障房建设和棚户区改造项目相关的股权投资类产品，分别是“鄂尔多斯（600295）伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”和“贵阳义信麒麟苑经济适用住房（含廉租房）项目股权投资集合资金信托计划”，此外，还有一款正在发行的“瑞信棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”。

湖南信托上周也推出了“湘潭河西滨江棚户区改造七彩湘江片区项目集合资金信托计划”，本周又推出了“昭山\"两型社会\"改革示范区棚户区改造昭山村片区项目集合资金信托计划”。

此外，还有多家信托公司在过去的几个月中发行了各种保障房信托产品。这种发行密度前所未见。

收益率和融资类信托差距不大

记者从各家信托公司的官方网站看到，这些与保障房、棚户区改造项目相关的信托产品收益率普遍在8%-9%以上，高的甚至达到12%。这与其他融资类的房地产信托产品的收益率几乎没有什么很大的差距。

以正在发行的瑞信棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划为例，其信托期限为1年，预期年化收益率为8%-9%，认购金额100万元起。而湖南信托的上述两款产品认购起点更低，分别为50万元和70万元，预期年化收益率则分别为8.25%-9%和8%-9%。

中融信托的鄂尔多斯项目集合资金信托计划年化收益率更高，是9.5%-12%。而该项目目前再次设置开放期，其公告显示，B类优先级信托单位年收益率为10%-14%。

由于起点低并且回报率可观，很多保障房信托产品的发行迅速。记者看到，不少上周刚刚开始推介的产品，原本计划推介1个月，但在短短几天内就宣告发行结束了。

保障房信托也存在风险

有业内人士表示，投资保障房信托也要关注风险。首先，因为很多保障房项目本身并不是适合信托投资，因此，要了解产品设置如何确保收益水平。例如，公租房项目往往需要三四十年才能靠租金收回投资成本，而信托项目的期限最多三五年，一般都是一到三年。

对于棚户区改造项目，则要警惕信托公司将商品房开发项目和土地储备项目“乔装打扮”的可能性，一些信托公司利用保障房之名，为地方政府提供土地储备融资。而这种做法的风险主要自于地方政府融资平台的债务风险，很多地方政府早已债台高筑。

还有业内人士提醒，有些保障房信托项目其实只是打着保障房的旗号，但其资金不仅参与保障房，也参与商品房，而且，做商品房的资金占比更大。