二手房买卖需要注意哪些地方

在签订合同之前一定要注意是否合同的标的是否是《城市房地产转让管理规定》的不可以转让的情形，(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

一、无民事行为能力人和限制民事行为能力人

按照规定，不管是二手房买卖双方当事人，又或者是其委托的代理人，都应该是完全民事行为能力人。无民事行为能力人签订的合同会被视为无效合同，限制民事行为能力人签订的合同为效力待定的合同，若法定代理人不予追认的则成为无效合同。

注意事项：

1、首先，观察其行为举止是否有明显异常。

2、其次，查验其身份证，确认其法定年龄，如果是未成年人的，还需查看户口本及其父母的身份证。

3、未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定代理人的名字。

二、外籍自然人主体

如果业主或者买家是外籍自然人主体的话，因为一些条件的限制，交易手续上就会有所区别，所以必须考察清楚其身份和资格。

注意事项：

1、考察外籍自然人主体的资质，首先其住房必须居住超过一年，其次其住房必须是自用、自住的，否则可能导致签订的合同无法履行。

2、在遇到外国人及港澳台居民买卖房屋时，除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核其是否取得《涉外人员购买房屋审批单》。

三、共有权人

如果是共有房产，交易时必须经过共有权人同意，且需提供共有权人书面同意书，否则即使已经签了合同，只要共有权人否认，合同即为无效合同。

注意事项：

1、审核房屋是否存在共有权人，主要就是看看房产证是否有“共有权人”登记，以及房产证的取得时间是否在结婚证登记时间之后。

2、如共有权人无法到场的，别忘了要求对方出具《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》。

四、继承人

依据遗嘱或法定继承顺序进行继承的房屋一旦买卖，便会涉及到继承人，如果出现问题，就会是整个大家庭的问题，很容易导致纠纷。

注意事项：

1、确定继承人，有遗嘱的按照遗嘱确定继承人及份额，没有遗嘱的按照法定继承顺序确定继承人及份额。

2、如果是几位继承人共有的房产，需要全部继承人到场办理合同签署及相关过户手续，未到场的继承人需出具书面的《同意出售证明》和《授权委托书》。