撰文：康*记

2009年5月12日，为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定发布了《土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)(国税发[2009]91号)。该规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。笔者从征税主体的权利和义务、纳税人的权利和义务、税款计算等三个方面对《规程》进行解读。

一、征税主体的权利和义务

(一)《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于波及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

(二)《规程》要求主管税务机关对房地产开发实施日常项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项呢?理归集有关收入、成本、费用。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评咐，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继承做好项目管理，每年作出评咐，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

(三)受理清算资料要求

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。详细期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。