房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高，又缺乏法律依据，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）对合作开发房地产作了比较详细的规定，仅合作开发房地产合同纠纷一节就有14条，占去《解释》整个28个条文的一半。现本文结合《解释》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
什么是合作开发房地产合同
以合作的形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。
合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定的比例分享利用的协议。
影响合作开发房地产合同效力的因素
一、房地产开发经营资格
《解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《解释》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方共同经营的精神相吻合。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。
二、土地使用权转让限制条件
1、尚未取得《国有土地使用权》证书的土地
《解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
2、使用权性质为划拨土地
《解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
划拨土地使用权是土地使用者经县以上级政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特征，划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。
这里所指的批准指的是经过县以上级人民政府批准，并由土地使用权受让人办理使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。
伪合作开发房地产合同的认定
《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定，具体是
1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让
《解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
2、名为合作开发房地产实为房屋买卖
《解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
3、名为合作开发房地产实为借款
《解释》第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
4、名为合作开发房地产实为房屋租赁
《解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
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在《解释》解读之三———合作开发房地产必须三共一文中，笔者曾认为合作开发房地产应做到共同投资、共享利润、共担风险。实践中，合作开发房地产肯定离不开共同投资，否则合作开发便失去了基础和前提，但共享利润、共担风险，特别是共担风险方面却不一定都能做到。由于信任度、法律障碍等问题，经常出现名为合作开发，实为其他内容的合同，为此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中总结了当前合作开发房地产中常见的四种名不副实情况，并规定了相应的处理办法。第一种：名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。《解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。这种名为合作开发房地产合同，实是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方以地谋利，这种利可能为货币，也可能为房屋。故《解释》对这种2023-06-10297人看过 -
(一)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这就是说，最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料，事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全，而房地产开发又是工艺复杂、技术性专业性非常强的行业，国家对房地产的建设开发施行了严格的准入制，不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。(二)根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构。2、有固定的经营场所。3、有符合国务院规定的注册2023-04-27210人看过 -
书面合同一、房地产合作开发建房合同的表现形式有哪些房地产合作开发建设合同的表现形式：（一）拥有土地使用权的当事人提供土地使用权另一方是具有房地产开发资质证书房地产开发商提供技术和资金以双方名义共同开发。然后按照双方约定比例并对自己名下的房屋进行使用和销售。（二）已经拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金和技术以土地使用权人的名义进行开发。二、合作开发的软件著作权归谁2018我国《软件条例》明确指出，由两个以上的自然人、法人或者其他组织合作开发的软件，其著作权的归属由合作开发者签订书面合同约定。无书面合同或者合同未作明确约定，合作开发的软件可以分割使用的，开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权。合作开发的软件不能分割使用的，其著作权由各合作开发者共同享有，通过协商一致行使；不能协商一致，又无正当理由的，任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利，但是所得收益应当合理分配给所2023-05-01230人看过 -
优先购买权一、合作建房双方如何出资合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。二、合作建房双方的主体资格合法合作开发双方法人的主体资格，根据我国《城市房地产管理法》等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当2023-06-10456人看过
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房地产开发在2013年11月1日以前已取得房地产暂定(含)以上资质并取得土地的房地产开发企业，执行省政府办公厅《关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知》(琼府办〔2013〕160号)之前的标准，可开发25万平方米以下的建设项目。2013年11月1日后取得暂定(含)以上资质的房地产开发企业，其母公司具有一级开发资质的，并能证明其与母公司有全资或控股隶属关系的，可开发25万平方米以下的建设项目。一、开发商归哪个部门管房地产开发商属于当地人民政府住房和城乡建设部门管理。根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》修正第四条规定：国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。二、商品房销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。2023-06-2097人看过 -
1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应2023-03-24415人看过 -
一、房地产信托产品发展态势随着房地产行业的迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。房地产行业的发展也为房地产信托产品的较高预期收益率和良好运作奠定了基础。从目前国内房地产信托产品运行情况来看，绝大多数产品均能顺利兑付，加之房地产信托产品的预期收益率较高，产品发行均较为顺利。这也在一定程度上增强了投资者的投资信心。二、房地产信托产品主要分类根据目前国内房地产信托产品的运作方式，房地产信托产品可以分为贷款类、股权投资类、组合投资类、权益投资类等四种类型。其中贷款类是指由房地产开发商将土地使用权、在建工程或现房作为抵押后申请信托借款，开发商在产品到期后还本付息的融资方式。股权投资类是指信托公司通过收购或增资获得项目公司股权，并通过项目顺利销售进而实现本金回收及投资收益实现。组合投资类则兼有股权投资及信托贷款等多种运作方式。权益投资类是国外较为流行的房地产信托运作方式，2023-04-13447人看过 -
主持人：如何看待华艺公司和冰峰公司之间的关系？它们双方签订的《合作开发房地产项目协议书》具有对外公示力吗？王霁红：华艺公司和冰峰公司之间为隐名的合作建房关系。一般合作开发房地产有三种模式，第一种为成立项目公司模式，第二种为显名的合作开发，即合作方均申请作为建设方，第三种隐名的合作开发，即一方成为立项的建设方。从华艺公司与冰峰公司签订的合同内容来看，属于合作开发房地产合同，因此，二者之间属于隐名的合作开发房地产关系。该观点也完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的界定。根据该司法解释第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。王涌：2005年8月生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第一款明确规定，合作开发2023-06-10376人看过
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房地产开发房地产开发公司财务会计岗位职责（一）设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。1、编制总长科目余额表，并与有关明细账核对，保证帐帐相符。2、编制会计报表。各种会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时使报送政府有关部门。3、协助办公室建立低值易耗品台帐。4、各类帐户设置应做到齐全、明晰、同时设置和登记固定资产明细表（二）根据工财务管理制度和会计制度，登记总账和明细帐，账户应按币种分别设置。（三）会同其他部门定期进行财产清查，及时清理往来帐。1、根据本公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。2、对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后方的进行会计处理。（四）编制和保管会计凭证及报表。负责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规格化。每月终了，要整理2023-02-23433人看过 -
上海某某房地产开发有限公司与上海某某房地产开发经营公司、上海某某物业公司合资、合作开发房地产合同纠纷案时间：2003-03-25当事人:张明良、王某某、罗哲法官:文号:(2003)沪二中民二(民)终字第119号上海市第二中级人民法院民事判决书(2003)沪二中民二(民)终字第119号上诉人(原审被告、反诉原告)上海某某物业公司，住所地本市外高桥保税区新灵路118号xx室。法定代表人张明良，经理。委托代理人谈培初，北京市天达律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海某某房地产开发有限公司，住所地本市长宁支路301弄1号底层。法定代表人王某某，董事长。委托代理人刘功犹、朱备军，上海市丰隆律师事务所律师。原审被告上海某某房地产开发经营公司，住所地本市浦东新区川北公路1834号。法定代表人罗哲，总经理。委托代理人黄挽澜，北京市天达律师事务所上海分所律师。上诉人上海某某物业公司(以下2023-06-04259人看过 -
房地产开发国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，主要是项目管理和资源分配方面能力不足。相对于单个项目的运作管理，多项目运作管理要复杂得多，它必须解决多个项目间平衡资源、对不同项目采取不同管理方式等问题。依靠单个或少数几个项目，项目的运作周期较长，企业的盈利将直接受到销售周期的影响，从而企业的业绩浮动比较明显。多项目运作对增强房地产企业的品牌优势，提高企业的利润有着非常重要的意义。多项目运作的类型我们一般将多项目运作分为三种类型：一种是房地产企业在一个时期内连续性地开发多个项目。如某项目分期滚动开发，或不同地块的分期开发模式。这种运作模式相对简单，对开发经验和控制协调能力要求不是特别的高。另一种是房地产企业同时运作开发多个项目。这种开发模式对开发商的融资能力和人员协调能力要求较高，对市场的熟悉程度、把握能力和策略调整能力要求较高，发展商的品牌优势在此种开发模式中有着非常重要的促进作用。2023-06-10356人看过 -
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。(一)关于合作开发房地产合同效力问题合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。(二)关于投资数额和房屋实际建筑面积与合作开发房地产合同的约定不符的投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定2023-06-10463人看过
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借款指企业向银行等金融机构以及其他单位借入的资金，包括信用贷款、抵押贷款和信托贷款等。借款也可以指当事人向银行等金融机构以及其他单位和个人借入的资金，包括信用贷款、抵押贷款和信托贷款等。借款合同也是一般的民事合同，应当适用民事诉讼法律以及相... 更多>
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