1、以股份投资方式转让房地产（1）以股份投资方式转让房地产的税务处理（1）营业税。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），将房地产、无形资产投资入股，不征收营业税，参与投资者的利润分配，共同承担投资风险。投资后转让股权的，不征收营业税。但是，企业出售房地产、转让无形资产需要缴纳营业税。土地增值税。根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》和财税[2006]21号《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，对房地产投资和合营企业，由投资和合营一方以房地产价格投资或作为合营企业，房地产转让给被投资和合营企业时，暂免征收土地增值税。上述房地产由投资方或合资企业再转让的，征收土地增值税。但以房地产为股份投资、联营的，投资、联营房地产开发企业的，或者投资、联营房地产开发企业建设的商品房的，暂不适用免征土地增值税的规定。房产税。对于房地产投资合资企业，应区别对待房产税：对于房地产投资合资企业，投资者参与投资利润、分担风险的，以房地产的残值作为计税依据，被投资方应缴纳房产税；固定收益、无合资风险的房地产投资，以合资企业名义实际取得房地产租金，由投资方按租金收入计算征收房地产税。

4。企业所得税。一般而言，应分为以公允价值转让相关非货币性资产和以非货币性资产公允价值投资两项业务。第二，房地产投资过程中应注意的问题。在税收处理上，对“投资”的含义进行了严格界定——投资是指参与投资者利润分配、分担投资风险的行为。也就是说，要享受免征营业税和暂时免征土地增值税的税收待遇，所有投资者必须共同承担投资风险；如果投资者不承担投资风险，但获得固定的分红和红利，则应按租赁房地产征收营业税，不能达到上述节税效果。

2。操作时间间隔。为了达到节税的效果，企业必须注意房地产投资与股权转让之间的时间间隔。两者之间的时间间隔应在一年以上。否则，税务机关可以根据实质征税原则对上述行为征税。三。注意《公司法》对不同投资方式比例的限制。根据《公司法》，全体股东的出资额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。也就是说，非货币性资产投资入股比例最高不得超过70%。如果在投资过程中不满足上述要求，将给计划的实施带来不必要的麻烦。4正确认识和处理税收筹划对不同税种的影响。从以上规划方案可以看出，投资入股可以获得营业税、城建税、教育费附加、土地增值税等税收优惠。但由于上述税种税负减轻，企业利润增加，企业所得税税负相应增加。企业应综合考虑这一影响，及时缴纳企业所得税。加强双方的沟通与合作，实现双赢的目标。在上述方案中，**公司通过规划可以获得明显的节税效果。不过，对于**公司来说，这一方案并没有减轻其税负，反而会增加其潜在的税负。将来**公司转让其通过投资入股取得的不动产时，需要缴纳营业税。也就是说，选择投资者将使**公司潜在税负增加450万元（9000×5%）。因此，**公司在进行税务筹划时，需要加强与**公司的沟通，在投资、股权转让价格等方面做出适当的让步，以获得**公司的支持与配合，达到双赢的目的。二是通过企业改制转让房地产（一）合并转让房地产的税收待遇（一）土地增值税。根据财税字[1995]48号文件的规定，在企业合并过程中，被合并企业向被合并企业转让的房地产，暂免征收土地增值税。

2。契税。企业合并过程中，被合并企业的土地、房屋所有权免征契税。

3。企业所得税。在企业合并过程中，企业所得税有两种处理方式：一般税和特殊税。（1）一般税务处理。在一般税务处理中，被合并企业以公允价值为基础确定被合并企业资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东按清算所得税处理；合并企业的亏损不得结转在合并企业弥补。（2）特殊税收待遇。企业合并，股东在企业合并时取得的股权支付金额不低于交易支付总额的85%，且企业合并为同一控制下，不需要支付对价的，可以采取特殊税收处理。

在特殊税收处理中，对于股权支付部分，合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，该计税基础由被合并企业的原计税基础确定；被合并企业合并前的有关所得税事项，由被合并企业继承；被合并企业资产、负债的计税基础，按照被合并企业原计税基础确定；被合并企业股东取得被合并企业股权的计税基础，以其原持有被合并企业股权的计税基础确定。对于非股权支付部分，税务处理与一般税务处理相同。（2）房地产合并转让对土地增值税的影响。解决这一问题的关键是：在计算土地增值税时，允许纳税人扣除因取得土地使用权而支付的地价或出让金的，应当提供相应的证据。也就是说，企业合并过程中，被合并企业将房地产转让给被合并企业时，不单独缴纳地价和土地增值税。因此，被合并企业将合并中取得的房地产用于房地产开发时，仍以被合并企业取得的土地使用权的地价或者出让金作为土地增值税抵扣的依据。也就是说，案例二，新城公司取得**公司的土地使用权后，为开发转让房地产进行房地产开发的，在计算土地增值税时，允许扣除的地价由9000万元改为800万元。也就是说，无论纳税人如何取得房地产开发用地使用权，只能适当延缓土地增值税纳税义务的发生，但难以达到增加扣除项目金额、降低土地增值税的目的。