前期物业管理中物业管理企业的法律地位-法师兄

前期物业管理中物业管理企业的法律地位

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 21:22:14 406 人看过

前期物业管理是指新建住宅区物业产权人委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委

托物业管理企业对新建住宅区实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管

理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业民业主之间没有签订物业管理合

同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业

主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒

付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。

物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，

物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明

确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，

从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取

物业管理费。本文结合不同形式的前期物业管理合同，分析物业管理企业在合同中的法律地

位，讨论物业管理企业用法律手段追讨物业管理费的方式或手段，以维护物业管理企业的合

法权益。

一、物业管理企业与开发单位签订前期物业管理合同

通常参与实施前期物业管理的物业管理企业都是开发单位设立的或是与开发单位关系

密切的物业管理公司。这种形式的物业管理合同比较容易订立，因物业管理费发生纠纷时，

合同内容也容易补救。这种形式合同中，物业管理费的承担应当特别明确。

开发单位未出售或其自己使用的物业，物业管理费由开发单位承担，一般没有异议。当

开发单位不按合同约定的标准支付物业管理费时，物业管理企业可依据合同向开发单位追

索。实践中很少发生物业管理企业起诉开发单位要求偿付物业管理费的现象，是因为物业管

理企业放弃了合同权利，自己承担了这部分损失。

对已出售并交付使用的物业，物业管理费的承担，我国各地的相关法规规定不尽相同。

有的地区相关法规规定，前期物业管理费用全部由开发单位承担。其主要理由是业主不是前

期物业管理合同的当事人，该合同对业主没有约束力，同时，由于业主未参与该合同的制定，

容易发生开发单位与物业管理企业合谋侵害业主权益。有的地区相关法规规定，已交付使用

的物业，其物业管理费由业主按政府主管部门核准的收费标准缴纳。我市的相关法规规定和

实践都是如此。这种情况下，物业管理与业主之间没有物业管理合同关系，如果业主拖欠物

业管理费，物业管理企业直接起诉业主要求偿付物业管理费，缺乏依据，法院也不受理物业

管理企业的起诉。另一方面，物业管理企业实际履行了物业管理义务，又应当得到报酬。物

业管理企业可以依据与开发单位之间的物业管理合同，要求开发单位支付物业管理费，但因

其与开发单位之间的隶属关系，又不愿起诉开发单位。由于开发单位在出售房屋时，一般都

与业主签订了物业管理合同，开发单位依据合同关系，物业管理企业作为实际履行了物业管

理义务的应受偿方，由开发单位和物业管理企业作为共同原告起诉业主要求偿付物业管理

费。这应当是可行的方式和手段。

二、物业管理企业与受业主委托的开发单位签订前期物业管理合同

由于开发单位不具备实施物业管理的条件和能力，又要保证其开发建设的物业达到预期

的物业管理标准，以树立企业形象，开发单位通常在出售房屋时与购房者签订前期物业管理

合同，约定由开发单位实施物业管理，且业主同意开发单位可将其物业管理行为转委托物业

管理企业实施。开发单位凭业主的此项同意，与物业管理企业签订前期物业管理合同。在这

种情况下，物业管理企业与业主就物业管理费发生纠纷时，如何追偿，就需要作进一步分析。

业主作为委托人将物业管理行为委托给开发单位实施，开发单位接受业主的委托后，经

业主同意，将该物业管理行为转委托给物业管理企业实施。业主、开发单位和物业管理企业

三方形成了转委托合同关系，业主和物业管理企业之间就委托的履行物业管理行为直接产生

权利义务关系。物业管理企业在完成物业管理任务后，有权直接向业主要求支付物业管理费。

由于开发单位是物业管理企业的委托人，双方又是一个相对独立的委托合同关系，物业管理

公司又有权依据双方的物业管理合同向开发单位要求支付物业管理费。同时，由于在这一转

委托关系中，业主和开发单位都可以向物业管理企业对物业管理工作提出各项要求，而物业

管理企业对两者提出的要求都有义务履行。因此，业主和开发单位对物业管理企业应得的物

业管理费应承担连带责任。总之，在这种情况下，物业管理公司可任意选择向业主或开发单

位追偿物业管理费，也可以要求两者承担连带清偿责任。

实践中，当发生物业管理费纠纷时，对是否同意开发单位将物业管理工作转委托给某一

特定的物业管理企业，业主一般持否定态度。为了达到拒付物业管理费的目的，业主总是坚

持其虽然同意开发单位的选聘物业管理企业，但对开发单位最终选任的某物业管理企业却未

同意。因此不同意向物业管理企业支付管理费。如果该业主过去曾向物业管理企业支付了物

业管理费，可以视为该业主以默示的方式表示同意开发单位的转委托行为，但这种情况下，

一般该业主自始就未向物业管理企业支付过管理费。最近我市就发生过这样的案例，当物业

管理企业向法院起诉要求业主偿付物业管理费时，法院认为该业主与物业管理企业之间没有

转委托关系，而建议物业管理企业撤诉，另案起诉开发单位。因此，建议在这种情况下，物

业管理公司因追偿物业管理费起诉时，将业主和开发单位列为共同被告，并要求物业管理的

最终受益者——业主支付物业管理费。

三、物业管理企业与业主签订前期物业管理合同

当开发单位在售房或交付房屋前已经确定了物业管理企业时，开发单位在售房或交付房

屋时就要求购房者直接与物业管理企业签订前期物业管理合同。这种情况下，虽然该物业管

理企业是开发单位单方选定的，购房者完全是被动地接受并同物业管理企业签订前期物业管

理合同，只要购房者不是被胁迫而签订该合同，或者只要购房者没有证据证明是被胁迫的，

该合同应当是有效的。物业管理企业依据该合同向业主追偿物业管理费就比较简单方便了。

实践中，还有物业管理企业与开发单位、业主三方共同签订的前期物业管理合同。这种

情况下，只要合同的内容合法，物业管理企业向业主追偿物业管理也不会存在法律上的障阻。

综上分析，前期物业管理合同是委托合同，物业管理企业是受委托方或次受拖方，委托

方是业主或开发单位。为了明确物业管理费的承担人，便于追偿物业管理费，物业管理企业

应当直接与业主签订前期物业管理合同，或者与业主、开发单位三方共同签订合同

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多前期物业管理相关文章

履行职责
呻吟的物业管理企业

物业管理行业一度被誉为朝阳行业，令许多从业者或求职者兴奋与自豪。但历史翻过一页又一页时，回头望望——迷茫惆怅！为什么物业管理行业走到了这一步，笔者耳闻目睹的现象不能代表整个行业，但具有一定的代表性，特别是在中小城市可能更贴近一些。一、物业管理行业是应社会的发展与需求而产生的，它从出生的第一天起就像小蝌蚪找妈妈一样找错了对象，它所管理的对象虽然属于建设部门，但它本身的属性却并不具有建设的属性，而是服务的属性。像汽车制造厂属于制造业，而对汽车的使用进行管理的交通管理部门不属于制造业一样的道理。按照物业行业的划分逻辑，交通局和交警队都应属于机械制造管理部门管理了？行业的错划带来了观念上的错误，导致了对行业指导上的不正确，甚至法律法规上的误导。例如物管服务的消费者，应该称住户而不是称业主，从服务理念上把服务的消费者称业主则是代表了错误的思维角度。业主，指房屋所有权人，是房地产行业叫法，物业服务的对

2023-06-10

369人看过
经理
物业企业的资金管理

资金管理的机构设置及职责财务部——经理——主管会计——出纳——统计——收费员财务部的主要职责遵守财经纪律，建立和健全各项财务管理制度；抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理；参与策划各种营销策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议及审定；按合同的要求，做好工程费用的拨付、结算工作；执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金；严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作；编制记账凭证，及时记账，及时编报各种报表，妥善管理会计账册档案；拟定各项财务计划，提供财务分析报表，当好参谋

2023-04-22

59人看过
竞争
物业管理企业与ISO9000

质量管理是伴随者工业生产的发展而产生发展的，至今已经历了传统质量管理，统计质量管理和全民质量管理三个阶段。质量管理及质量认证国际标准，正是随着质量管理的发展而产生和发展的。国际标准化组织(ISO)是由各国标准化团体(ISO成员团体)组成的世界性的联合会。制订国际标准的工作通常由ISO的技术委员会完成，各成员团体若对技术委员会已确立的标准项目感兴趣，均有权参加该委员会的工作。与ISO保持联系的各国际组织(官方的或非官方的)也可参加有关工作。由技术委员会通过的国际标准草案提交各成员团体表决，国际标准需要取得至少75％参加表决的成员团体的同意才能正式通过。ISO于1979年成立了ISO／TCl76技术委员会，即质量管理和质量保证技术委员会。经过近十年的工作。1987年3月15日颁发了质量管理和质量保证标准——ISO9000标准。这套标准发布后，立即在全世界引起了强烈的反响，受到了世界各国前所未有

2023-06-10

481人看过
前期物业管理
前期物业管理是指什么，如何进行物业管理

前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时，在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。此外，开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题，也导致物业管理企业经营困难，投诉率逐年上升。无论物业管理企业开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是

2023-03-21

234人看过

竞争
怎样做好物业管理企业管理？

人是最有价值的社会资源，员工作为一个企业唯一能提供竞争优势的潜在力量，是最应受到企业重视的。这一理念对于物业管理企业来说尤为重要。这是因为物业管理企业属于服务行业，其所提供的产品就是服务。物业管理企业管理在提供其产品——服务时，“交换”多以人为载体，即服务的提供者和接受者都是人，这就决定了人——员工，在产品“交换”过程中具有非服务性行业所不具有的特殊地位，即物业管理企业提高服务质量和管理水平的根本途径只能是通过员工来实现，因此，员工管理是物业管理企业的核心工作。物业管理企业管理亦需如此。但是从物业管理企业管理的实践看，许多企业的员工管理却并不是能够适应企业发展需要的。比如在人才流动问题上，有资料显示，在大型物业管理企业中高层管理人员和工程技术人员流动率达到35%，中小型企业高达40%，保安人员流动率达到45%。这种人才流动性过大、结构不合理的情况已成为物业管理企业发展的一个瓶颈。如何吸引人

2023-04-19

73人看过
物业管理费
法律支持物业管理公司收取物业管理费

天津市西青区杨柳青镇广汇园住宅小区自2000年建成后，物业管理费的收缴率均达98%左右，保证了物业管理公司的正常运转。管理该小区的天津市汇都物业管理有限公司，在努力作好各项服务的同时，为方便业主缴费，采取了节假日收费员入户收取，预约收交等多项便民措施。至于少数以各种理由拖欠管理费半年以上的业主，由业主委员会成员采取了进户宣传、征求意见、最后对十余户欠费业主多次下达了催交通知书，并在小区黑板报上公开进行催缴的办法，获得已交费业主的支持。至2002年初，该小区仍有8户欠费业主坚决不交费，为此物业管理公司对其中五户提起了民事起诉。在法院送达起诉书的次日，其中一户业主来到物业管理公司交清了管理费，办理了撤诉。2002年1月30日，杨柳青镇法庭对此案开庭审理，汇都物业管理公司代表和四户业主分别在法庭上进行了陈述。四名业主分别拿出了照片、录相带，指出物业管理公司在保安、维修、卫生及对底层商业餐饮油烟污

2023-04-22

400人看过
配套设施
物业管理中几个法律主体的定位

1、业主大会与业主委员会业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。业主大会不是最高权力机构，因为它的活动必须在法定范围内按照法定程序进行，政府和司法机关有权撤消其违反法律政策或社会公共利益的决定，有权在其出现重大过错、失误或运作混乱等情形而不能正常行使职责时，暂停其聘请物业管理公司等职能。作为一个法律范畴的民事主体，其享有的权利与所承担义务的对等的，不受监督和制约的权力必然走向****或腐败；而且作为民事主体，其行使民事权利是与民事行为能力相联系。相适应的，如果不具备或丧失行为能力，必须由其法定监护人代为行使权利。物业管理在很大程度上涉及到社会公共利益，在社会公共管理方面，在私权（业主的决定权）与公权（社会公共利益、弱小群体利益）相冲突时，立法者和执法者应当优先和重点

2023-03-20

434人看过
竞争
物流和分销管理在企业管理中具有重要地位

对于现代企业运作而言，按照海尔总裁张瑞敏的分析，订单是惟一驱动力。为了完成客户的订单，企业必须靠定单去采购，为定单去制造，为定单去销售。而支持订单流动的整个过程就是物流。因此，物流和分销管理在现代企业管理中具有重要地位。未来：“得通路者得天下”对于处于成熟期或标准化的产品而言，渠道是制胜的关键——谁掌握强大的、快速的渠道，谁就能成为市场竞争的赢家。确实，在商品经济日益发达、竞争日益激烈的今天，重视分销渠道和分销管理是企业成功的重要条件。另外，在不远的将来，企业与企业之间的竞争将演变为企业群落之间的竞争。而在连接不同企业之间的纽带中，物流、资金流和信息流成为企业决胜未来的关键。信息化：制胜法门信息技术对于分销管理能够带来以下六个方面的影响：第一，信息技术的充分应用，能够帮助企业提高运营效率，降低运营成本。例如，伊利集团在2001年网络分销管理系统上线以后，与1999年相比，运营效率显著改善：

2023-04-24

389人看过

辞退
前期物业管理谁来辞退物业公司

前期物业管理期间谁来辞退物业公司？苏先生问：某小区处于前期物业管理阶段，开发商认为该物业公司管理不到位，业主投诉多，影响其销售，遂将该物业公司辞退，另外聘请了一家新的物业管理公司继续该小区的前期物业管理工作。一些业主想不通，认为虽然该物业公司管理不到位，但“炒掉”物业公司是业主委员会的权利，开发商这样做是侵权。请问：前期物业管理期间，应由谁来辞退物业公司？答：前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。根据有关规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前选聘一家物业公司，并与之签订前期物业管理服务合同。在前期物业管理阶段，由开发商来选聘物业公司，与物业公司签订合同的也是开发商。如果在开发商和物业公司签订的前期物业管理合同中，明确将物业公司管理不到位、居民投诉多等作为解除合同的条件之一，而且事实上也出现了合同约定的解除条件，则开发商有权解除该前期物业管理合同。不过，开发商要把这一情

2023-04-22

383人看过
业主
秩序维护在物业管理中的地位

物业服务中，秩序维护工作是一个重要部分，其内容琐碎而任务艰巨。笔者公司和众多企业一样，从稳定、发展、安全良性循环的角度，为这项服务工作提出了重要战略性课题。而从长远来看，走社会专业化的模式是必经之路。市场化专业化是必然趋势随着社会经济浪潮的日益高涨和科学技术的飞速发展，市场不断细分，更多的专业公司丰富了行业的发展，“外包”已日渐成为市场经济不可逆转的新潮流。很多的物业保安通过外包形式谋求市场协调作用，参与外包的动机已由过去对成本的关注，开始逐渐转移到对服务价值的关注、对提高工作效率的关注和对降低管理风险的关注。利用专业公司的资源，能给业主/客户提供更好的增值服务，能给企业发展提供战略选择，能适应市场日益苛刻和不断变化的需求。公司内部需求量日趋增大从2009年初开始到现在，以至未来三年，有远洋LAVE项目的前期保安介入、售楼处保安服务，远洋公馆和远洋万和城项目的接管等，初步预计总体人数会在2

2023-06-10

372人看过
前期物业管理
前期物业管理是指在建筑物竣工之前，由物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行物业管理的一种方式。

这里是物业管理的相关条例。随着人们住房消费档次的提高，物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面，然而，物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上，现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的，对于购房者而言，关键是签好物业管理合同，以保证自己的正当权益。根据规定何为前期物业管理前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才

2023-07-18

91人看过
前期物业管理
前期物业管理的“灭火器”

近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主向最终业主过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月，福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”，甚至出现流血冲突。2004年1月，上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门，给业主造成极大不便；物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆；绿地被物业管理公司改成停车场；公共维修基金帐户使用情况一直未公开；破坏业主之间的联络等等。2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的《前期物业

2023-06-10

398人看过

写字楼
试论物业管理企业之战略管理

本文结合物业管理企业的特点，阐述了物业管理企业战略管理的重要性和如何实施战略管理的问题。战略管理事关企业的成败，我国中小企业平均寿命只有6～8年，其根本原因是企业缺乏清楚的战略目标，以及实施战略目标的途径与方法。物业管理企业实施战略管理必须在把握市场发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。企业战略管理在当今市场竞争日趋激烈的环境下，越来越多地被企业家、CEO所重视。一个企业假如缺少战略管理，就如同在茫茫大海中的航船缺失方向与路线的指引，其结果将是险象环生，难以顺利达到理想的彼岸，甚至是被浩瀚的大海所吞没。正如美国战略家伍德将军所言：“假如企业战略正确，即使其犯错仍会成功；假如企业没有战略或战略错误，即使做对了，也仍可以失败”。就目前中国物业管理企业的现状而言，“战略决定成败”的概率远高于“细节决定成败”。物业管理企业战略管理的重要性，主要体现在企业可以在市场竞争激烈的环境下通

2023-06-10

308人看过
业主
物业管理企业更替难

作为一个业主委员会主任，我可以负责任地说：“物业管理企业的进与出”比我们大多数业主想象的要复杂得多，后果也难以预测。不管《物业管理条例》（以下简称《条例》）是如何规定的，也不管大家认为换物业管理公司是一件多么难或多么简单的事，我的切身体会或许对业主来说是有用的。重新选聘物业管理公司可能产生的危机事实上，几百、上千户业主是无法一一跟物业管理公司制定合同的，必须选出代表——业委会，向大家公布，让大家投票。物业管理公司的进出都必须经过这个程序，否则就违反了《条例》。但从实践中容易出现这样两种情况：一，业委会过于认真或有其他原因迟迟与物业管理公司达不成协议，不公布合同让大家投票，导致“谈判破裂”，如果物业管理公司因此而撤出，会引发小区危机。所以，我们的经验是业委会与物业管理公司的合同谈判不能无限期延长，谈几个回合后，不管是否达成相互谅解，都要向全体业主公布，由大家投票决定是

2023-04-22

413人看过