探究征地拆迁中的法律问题-法师兄

探究征地拆迁中的法律问题

来源：法律编辑整理时间： 2023-07-03 16:42:54 485 人看过

征地拆迁法律问题：1、对于占用耕地，我国实行什么政策。2、征收耕地如何补偿。3、征收耕地的土地补偿的标准是如何规定的。4、征收耕地的安置补助费的标准是如何规定的。5、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费的标准如何确定。6、地上附着物和青苗的补偿标准是如何规定的。

房地产领域的一些常见法律问题是什么

房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同

房地产法律领域的主要房产纠纷

主要法律依据：《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。

一般房产：商品房

特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题

特殊房产的交易，非商品房

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

集资房

北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

农村私有房屋买卖纠纷合同

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要的通知

此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

公房承租：直管公房自管公房

承租人的变更：所有继承人协商一致

承租的拆迁

公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

商品房买卖合同中的效力问题

无证预售（无预售许可证）

共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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