2005年，因为宏观调控，房产投资成为一个忌讳的词汇，但是房子的投资功能和增值保值功能，即使是对满足自住需求的购房客户，也成为决定是否购买的重要参考因素。在宏观调控的大背景下，房产的短期投资成了众矢之的，其风险也越来越大。而实际上，宏观调控政策并没有对长期的房产投资说不，房屋租赁市场也是市场的一个重要补充。那么如何在长期投资中获利，本报记者约请有关专家为房产长期投资算了一笔账。

短期房产投资受打压

近日，央行在其官方网站上公布了《2005年4季度全国城镇储户问卷调查综述》，报告显示，虽然城镇居民的储蓄意愿继续增强，但是却认为利率水平有点低。央行认为，居民在认为利率低的同时却选择储蓄存款，在很大程度上是因为投资渠道匮乏的无奈之举。央行认为，受房地产宏观调控政策影响，近期房地产市场出现一些新变化，部分城市房价涨幅趋缓，上海甚至还有所下跌，房地产市场观望气氛较浓厚，居民购房意愿不高。在这种观望情绪下，短期的房产投资行为也受到了税收政策的挤压，这样曾经充当居住投资房产以求增值保值的渠道也受到堵塞，居民没有办法，只好选择被动储蓄或者选择其他投资渠道。

尺度地产山传海认为，最短房产投机行为可称为“炒号”，即交很少的定金来获得某一套住宅的认购权。当其他消费者想要购买这套住宅时，必须出高价来获得这种认购权，从而使最初认购者获得利益。还有一种是买进卖出，即真实购买某套住宅，等其升值后再卖出。这两种行为都是通过买进卖出来获得差价，其所蕴含的风险比较大。这种风险主要来自于三种，一种是系统性风险，即房地产行业下滑所引致的整体价格下跌，使得最初购置的物业贬值；第二种是非系统性风险，即项目的预期升值没有实现，或实现了负增值，使得差价不能实现。如果说还有一类的话，就是政策性风险。由于对经济稳定性与良性的要求，政府往往会抑制房地产投机行为，当房地产投机行为过旺时，政府必然会出台相关的政策来打压，这种打压要么是使再次交易变得很难，要么是增加再次交易的成本，使得差价难以实现。这就使得房地产投机的风险非常大。

长期房产投资算好账

专家认为，相对于房产短期投资，房产长期投资的获利也许不那么丰厚，但风险也相对较小。

西南财经大学会计系博士生导师冯建告诉记者，房产投资回报可以通过现金流来衡量，一次性投入之后，在一个投资者接受的周期内，按照每个月的净现金流（月租回报）来计算投资回报。但是现在投资者也忽略了一些因素，比如预计明年租金收入折现为今年的收入，、入住费、维修基金等前期一次性投入，交易成本等费用，另外，很多人忽视了机会成本，那就是你不投资房子，而是把钱存入银行或者其他投资所得到的收入。而且计算投资房子划不划算，还要考虑很多动态因素，比如利率提高，就让一些投资者，提高了成本。

尺度地产副总经理山传海给记者算了一笔账，就住宅来说，一般的投资回收期为15~20年。以此计算，总价50万元的住宅，每月租金应在2083~2778元，即每年投资回报应在5%~6.7%之间；商业的一般投资回收期在10~12年，同等价值的商铺，则月租金应为3472~4167元，每年投资回报应在8~10%。在实际投资过程中，我们发现两种有趣的现象。一是当住宅经过一定年限出租收回初始投资后，住宅的价值等于甚至高于最初的购置价格；二是有些好的住宅项目，购买者交完首期款后，每个月的租金完全可以支付按揭贷款。这些都显示出了房地产长期投资的价值。

另外，房地产投资的回报水准，还有两个标准可以参照，一是存款利率，应作为投资回报的底限，一般来说，如果高于银行同期存款利率，就是一项好的投资；二是中国上市公司的平均利润率，约在10%。从实际交易来看，成都住宅长期投资的年租金收益一般在7%左右，这一利润水准是相当可观的，而且这里还没有考虑物业升值的因素。

据记者了解，目前成都租赁市场上，的比例是很小的，一般以小户型为主，总价在20万以内，租金在1000元左右，而大部分出都是单位的房改房或者90年代的商品房。但是专家还是提醒，按照目前成都的租金来看，成都楼市的租金一直没有跟随房价上涨，甚至有的地方出现了下跌，这一点需要投资者重视。