1、银行按揭政策紧缩。中国人民银行的关于第二套房的鉴定包括认房又认贷,以及关于众多商业银行为了控制放贷风险,而对于首次买房者提高首期款,或者是因为贷款者名下有多套房产而导致根本无法获得贷款。
2、就是许多中介当初在签署买卖房地产合同时作出虚假承诺,因为当时很多地产中介,为了促成交易,都承诺首期款只需要支付到二成,有的是一成,更有甚者是零首付,但是这些承诺并没有在合同中列明或者由中介出具书面的保证,一当无法按照当初口头表态所想贷款的数额贷到款项时,导致所有的责任转嫁到买方。
3、买方过于轻易信任中介,对于合同签订不慎重,加上自己手头流动资金过少。很多买方完全信任中介的承诺说贷款到多少,自己手头的流动资金不是很充分。在完全信任的基础上,将自己手头的流动资金全部作为首期款监管后,却发现还需要补齐一部份首期款,又没有办法再补齐,以至于被动。
责任的承担
一但出现无法放贷,而使得合同没有办法履行下去,那么责任由谁承担?
1、正常的,应当是由买方承担,因为所有的买卖合同中,都会有一个补齐首期款的条款,说当银行贷款承诺无法达到预定数目时,买方是需要补足的。如果不能,那当然是买方的责任。
2、如果能有确实的证据证明,当时买卖双方都明确说过这个房子必需要贷到多少才能买下,如果不能贷到就不完成交易;或有证据证明当时中介有明确的承诺说这个房子能贷到多少钱。
但是需要说明的是,在合同中是找不到中介承诺的证据的,因为现在所有中介所提供的合同,都是只有权利,而无义务的,所以也无法依据合同对其进行惩罚。
3、如果合同有明确约定,如果不能贷到就解除,不需要承担责任。这种情况就只需要解除合同就好了,而不需要承担责任。
4、如果合同约定是以贷款方式购房涉案房产,而最终是买家无法获得银行贷款,是否是情势变更可以作为解约理由,至今为止深圳尚无一例判决,之前都通过调解结案。所以无法判断。
解决措施
现在银行政策变动很快,无法预知后续变化,所以最好能在合同中能明确约定需要多少贷款,如无法完成就三方解除合同,而无需承担相关的违约责任。
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