北京公房使用权交易难迈大步-法师兄

北京公房使用权交易难迈大步

来源：互联网时间： 2023-08-12 08:50:26 428 人看过

（北京）：公房使用权交易

北京公房使用权交易难迈大步

（2003－7－312：23：31）2003年伊始，北京市国土资源和房屋管理局就出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。此次试点对公有住房使用权转让或转租即住房三级市场，敞开了上市的大门，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房都可以上市进行交易，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易。

但是半年过去了，公房使用权交易却并没有人们想象得那样火爆，本报记者为此采访了关注此事的业界人士。房地产界评论人员胡景晖认为，公房使用权交易依旧平淡的原因如下：

第一、操作细则没有出台。早在2003年年初，公房使用权试点通知就已经出台。各大媒体的宣传报道铺天盖地，老百姓们都关注非常。但北京各大城区却都迟迟没有详细的操作细则出台，因此头几个月内人们被调动的热情逐渐冷却下来，交易积极性锐减。

第二、使用权交易费用高。使用权交易费用高是阻碍住房三级市场全面开放最重要的原因。以西城区为例，在公房使用权交易中，

（1）承租人互换使用权或以公房使用权交换产权的，双方需各缴纳手续费100元，并按照双方成交差价的20％缴纳公房收益金；

（2）承租人有偿转让承租权的，双方需各缴纳手续费100元，并按照双方成交价格的20％缴纳公房收益金；

（3）承租人公房使用权转租的，需缴纳转租金额的20％作为公房转租收益调节金。

一套使用权房屋价格一般在10－20万元左右，收取20％左右的收益金，即在原本就不高的售价中拿走2－4万的利润。高额的使用权交易费大大地打击了百姓在住房三级市场交易的积极性。

第三、试点只限直管公房。本次使用权房交易试点只适用于北京市直管公有住房，单位自管公房则不在本次试点交易范围之内。中央在京单位的自管房屋与其他单位自管房屋在北京所有存量房中占有相当大的比例。但由于该次试点不包含这些房屋，因此也导致了北京市的公房使用权交易没能够火爆朝天。

北京我爱我家房地产经纪公司殷丽娟告诉本报记者，公房使用权交易其实是在租房居住（包括廉租）和购买二手房（产权）之间又增加了一种房屋使用权的差价交换，包括房屋使用权、公房使用权有偿购买和公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。

同时，公房承租人将其住房使用权部分或全部转租给他人使用，又将使租赁市场房源进一步增加，从而在三级市场出现许多廉价租赁房源。公房使用权交易将从供给层面全面打开了北京市住房消费三级市场，从而成为解决北京中低收入阶层住房难问题的有效手段。

由此，专家认为，既然公房使用权已经开放交易，我们在公房使用权交易中改革就可以胆子更大一些，步子迈得更快一些。例如，在配套细则问题上更完备一些、使用权交易费用更低一些、房屋交易范围更大一些等。（王小霞／中国经济时报）

（北京）（北京法律咨询：商品房买卖律师二手房买卖纠纷农村宅基地买卖农村房屋买卖纠纷房产官司经济适用房买卖纠纷小产权房房产财产保全房产纠纷律师房产继承）

北京市内销商品房交易合同样本

＜p＞卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，通过方式，取得北京市区（县）地块的土地使用块，土地面积为＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年，自＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设的现已竣工，取得房屋所有权证（证号为）。经北京市房屋土地管理＿＿＿＿＿＿＿＿审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为。＜／p＞

＜p＞乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋分摊的土地使用面积转让给乙方。＜／p＞

＜p＞双方经协商，就上述房屋的买卖事宜，订立本契约。＜／p＞

＜p＞第一条房屋，建筑面积为＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地面积＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日止。＜／p＞

＜p＞上述面积已经房地局测绘。＜／p＞

＜p＞第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为（大写）仟佰拾＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿万仟佰拾元整（小写：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。乙方预付的定金元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。＜／p＞

＜p＞第三条乙方同意在本契约签定＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内将购房价款全部汇入甲方指定银＜／p＞

＜p＞行。＜／p＞

＜p＞甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞第四条甲方同意在＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。＜／p＞

＜p＞第五条乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。＜／p＞

＜p＞第六条双方同意在签定本契约后三十日内，持本契约和有关证件到北京市房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。＜／p＞

＜p＞办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。＜／p＞

＜p＞第七条本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房价款金额的万分之（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率人民币计算。＜／p＞

＜p＞第八条本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还，甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。＜／p＞

＜p＞第九条本契约自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。＜／p＞

＜p＞第十条本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第（大写数字）种方式解决纠纷。＜／p＞

＜p＞（一）提交北京仲裁委员会仲裁。＜／p＞

＜p＞（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。＜／p＞

＜p＞第十一条本契约正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本份，房地产交易管理部门壹份，。＜／p＞

＜p＞甲方（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；乙方（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞＿＿＿＿＿＿＿＿编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＿＿＿＿＿＿＿＿编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

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卖方印花税成交价×0.05%补足成本价优惠价(标准价)房改房当年成本价×建面×6%(1560元×建面×6%)营业税购入后超过5年(含)的普通住房出售的免营业税购入后超过5年(含)的非普通住房出售的(出售价格-购入价格)×5.5%购入不足5年的住房出售的出售价格×5.5%个人所得税目前该税自行申报应纳税额=(售房款-购买成本-合理费用)×20%或按交价的1%征收免税条件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税;2、对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。土地增值税应纳税额=成交价的1%免税条件：1、普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税2、转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;3、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;4、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。买方印花税成交价×0.05%契税普通住宅成交价×1.5%非普通住宅成交价

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卖方要配合买方进行产权调查。包括审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。2、买卖双方签订购房合同，详细签订房价，付款方式，交房时间和定金多少。3、房地产管理部门核实申报的销售价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4、中介公司为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。较后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6、由房地产管理部门核发过户单。在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。一、房产税如何征收1、房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除1

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