随着上海房屋租赁市场的逐渐火爆，与之相关的纠纷也逐渐增多。记者昨日从卢湾法院了解到，去年一年卢湾法院共审结了130多件此类案件。

此类纠纷主要集中在房主更替期间的房租问题、出租房的面积大小以及出租合同是否具有法律效力等三方面。对此，法院作出了相关提醒。

房主更替租金应额外约定

案例侯某和王某于2005年3月签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定王某将本市建国西路上的一套房屋转让给侯某，房屋转让价款为200余万元。由于该房屋有租赁合同，双方还约定了该房屋的租金在侯某付清全部房.款之前由王某享有，在侯某付清全部房款之后由侯某享有。

侯某如约于2005年4月15日前付清了所有房款。根据合同约定，自2005年4月15日之后该房屋租金应由侯某享有，但王某擅自从承租人处取走了2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元，经多次与王某交涉，王某坚持不同意返还，故侯某起诉要求王某返还该房屋2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元。王某辩称，他基于原租赁合同向承租人收取了2005年5月31日之前的租金8000余元，与侯某并无关系。侯某应向承租人提出租金支付的要求，而不应向王某提出。

法院提醒法院审理后认为，由于双方在签订买卖合同时，该房屋就设有租赁合同，双方在合同补充条款中特别约定了该房屋的租金享有权问题，故法院支持了侯某的诉请。对此，法院提醒，对于房主出现变更，而该房又有租赁关系的情况，新旧房主应对租金问题进行明确约定，以免引起纠纷。

租房面积一般是指建筑面积

案例租房时对房屋面积的约定究竟是使用面积还是建筑面积存在争议。2005年8月，苏某和朱某两人和胡某签订租赁协议，协议约定：苏某和朱某向胡某承租店铺，面积为25平方米，租期自2005年8月至2007年9月止，租金为每月16000元，租赁期间的各类费用均由承租人负担。协议签订后，苏某和朱某按约支付了租金，胡某也向两人交付了店铺。苏某和朱某在取得店铺后发现租赁店铺的实际使用面积不足17平方米，就与胡某交涉，要求胡某要么补足协议约定面积，要么按实际面积计算租金。

法院提醒法院审理后认为，苏某和朱某租赁的店铺实际使用面积的确不足17平方米，但无证据证明协议中约定的25平方米面积是指实际使用面积。故法院没有支持苏某和朱某的诉讼请求。

对此，法院提醒，除非双方对租赁面积的概念有特别约定，一般而言租赁所指的面积应是建筑面积。

房屋租赁合同未经登记仍然有效

案例麦某向魏某租赁房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，但麦某没有按约支付租金，并提前解除租赁合同，魏某便向麦某索要拖欠的房租及违约金等，麦某却以双方的房屋租赁合同未经房屋管理部门登记，属于无效合同为由，不愿支付房租及违约金。魏某只得将麦某告上法院。

法院提醒法院认为，魏某和麦某签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，故双方签订的房屋租赁合同应合法有效，麦某未按约支付租金，违反了双方合同的约定，已构成违约，应承担违约责任，支付约定违约金。

对此，法院提醒，房屋租赁合同虽未经有关部门登记，但并不影响合同的效力，仍然具有法律效力。