可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本
检查时应注意以下几个问题:
1.审查成本计算是否正确
审查企业是否分清项目,成本计算是否正确,有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本-(土地征用费(拆迁补偿费)+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费)
预计开发面积,求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书,检查预计单位面积开发成本是否准确,有无故意提高单位面积开发成本,造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品成本,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售成本。
在检查中要注意,房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本,造成提前结转成本,少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。
2.配套设施成本结转是否正确
通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施(如商店、银行、邮电所),这些配套设施如何结转成本,有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算,直接将开发成本列入房屋开发成本;或单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3.注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本是否正确
检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用,造成多转成本现象。
4.检查有无白条入账现象
白条支付材料款,工程款,土地款,甚至以白条的形式虚增以上款项,加大工程成本,是房地产业普遍存在的问题,检查时可以与合同协议进行比对,检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受假发票等不合法的发票入账支付费用。
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