一、以房养老的现状

近期社会各界对以房养老话题多有讨论，就在本月21日，北京市民政局发布发展规划，鼓励商业银行、保险企业或住房公积金管理部门开展以房养老试点。据报道，中信银行已经在北京等城市试点相关业务，规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。虽然前几年，也有部分地区开展过类似业务，但都因模式不成熟、不完善或申请门槛过高而告终止。如今，北京再度将以房养老提上日程，可见这一养老模式不是没有市场，而是还没有探索出一条操作性强、切合广大群众实际的业务模式。

二、何为以房养老

所谓以房养老，简单地说就是通过自己拥有的房产来负担自己的养老支出，这种养老方式也被称为住房反向抵押贷款或倒按揭。具体的操作方法是：老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务。以房养老的本质是居民依靠房产取得一定的财产性收入，这种所得是合情合理合法的，政策应予以大力支持；而且，在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，以房养老不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。从发达国家的经验来看，以房养老在美国、加拿大、新加坡等国都是常规的社会保障养老体系之外的一个重要补充，考虑到我国人口多、人均财力不足的国情，大力发展以房养老就显得更加迫切。

三、以房养老要跨越三道关

以房养老目前在我国还处于探索阶段，要让这种养老模式成为我国社保养老和子女养老之外的另一养老方式，目前看至少还要跨越三个重要的关口。

1、家庭伦理关。

受几千年农耕文明和传统文化的影响，我国社会历来都是以养儿防老子承父业的家庭伦理为主流，子女赡养父母，父母的财产包括房产则由子女继承。但在现代社会，随着独生子女家庭不断增多，医疗条件改善带来的老年人寿命不断增长，421的倒金字塔家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。这种情况下，以房养老则恰好能弥补子女养老的各种短板。但是，以房养老的全面铺开，一方面保证了父母和子女财产各自的独立性，但也会对家庭亲情造成冲击。所以，把房子抵押掉还是留给儿孙，这恐怕是令很多老人纠结的一个问题。

2、产权年限关。

老年人抵押房产获得的收益，和房屋产权的剩余年限有直接关系。而我国城镇住宅产权一般为70年，这就给房屋价值和以房养老带来了挑战。我国第一任国家土地管理局局长王先进日前接受《瞭望东方周刊》采访时表示，我国城镇住宅用地产权设计最初为50年，后来因年限太短而最终定为70年。如今，距离最初的产权设计已经20多年，居民财产尤其是不动产持有大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。

3、建筑质量关。

要保证以房养老的顺利实施，前提和基础是过硬的建筑质量，否则住了大半辈子的楼房岌岌可危，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产收益。住建部副部长仇保兴曾表示，每年20亿平方米新建面积，让我国成为世界上每年新建建筑量最大的国家，而建筑的平均寿命却只能维持25—30年。反观发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。可见，如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破，以房养老就是个伪命题。

以房养老涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。