这几天，楼市最热的话题莫过于二套房认定有了明确的执行标准，即“认房又认贷”。住建部、中国人民银行、银监会联合制定的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》近日出台。有人松了口气：二套房认定终于有定论了，外地人购房也可以按揭了，一度停滞的楼市成交终于可以“开闸”了。

而真实的情况又是怎样呢？这两天，据记者从各大银行获取的消息，大家都在等待总行出台执行细则，目前几乎所有二套以上房贷都处于停顿状态。而从银行人士的分析看，二套房认定，还有3大疑问待破解。

疑问1外地有房产，怎么查证套数

《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

按照这一规定，假如说你打算在杭州买房，照理应该将你在全国各地的房产都进行查询，有几套就算几套。但实际上，杭州目前的产权登记系统只有五个老城区(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是联网的，下沙开发区、滨江区、之江度假区的产权登记系统尚“各自为政”。更别说萧山、余杭了。如何认定五城区之外的房产？

深圳发展银行杭州分行零售业务部风险主管杜志良认为，假如由购房者即贷款人自己分头跑各个产权登记部门出证明，光杭州地区就要跑六个，这个工作量太大，并不现实。目前最可行的操作办法就是五城区以外房产由购房者提供套数书面诚信保证。

但对于书面保证的真实性，大多数银行房贷负责人表示确认的难度很大。杜志良认为，银行可以在贷款合同中掌握主动权，假如保证失实，放贷之后一旦查实，银行有权采取“收回贷款”、“高额罚息”、“记作不良记录”等违约手段。建设银行某房贷负责人则直言不讳地说，不管怎么说，单靠一纸保证认定有点“自欺欺人”的味道。实际上，对于杭州以外地区的二套房认定，目前似乎只能放任自流。

疑问2外地人购房，究竟怎么算

《通知》规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。这一条款被许多媒体认定为一度暂停的外地人房贷放松的标志。

“只要是外地人，不能提供两项证明，就得按照二套以上标准放贷。那么到底是按照二套，还是三套或四套呢？”一位知名中介的核证部经理质疑。

而一位金华购房者也询问记者，他是金华户口，在金华已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州买房，算二套是肯定的。但因为我在金华有一套，是否还要相应再升一级，按三套对待？”

对于这一点，记者咨询了几家银行的房贷负责人，他们对这一条款的理解有两个版本：一种认为，不论外地人在全国范围内有几套，只要不能提供两项证明，都按照二套标准放贷。另一种认为，相比本地人，外地人均要在套数上上浮一档。也就是说，外地人是首套的，按照二套放贷，外地人是二套的，按照三套放贷，以此类推。

据建设银行某支行相关负责人介绍，目前二套和三套的首付利率相差较大，二套为首付5成、1.1倍利率，三套为首付5.5成、1.2倍利率。这也意味着，对外地人套数标准的认定还是非常重要的。

对外地人套数标准认定后，外地人按揭是否真的放开了？虽说《通知》明确规定“开闸”，但近日多家外地购房者较集中的下沙楼盘营销负责人却向记者表示，除了个别小银行表示可办外地人按揭外，没有接到大多数合作银行的类似通知。

据杭州某银行界人士透露，虽然央行松了口，但是否执行还得看地方银行脸色。央行只不过把这类贷款的自主权下放到了地方。目前市场成交低迷，房价随时可能大幅下跌，近期内估计外地人贷款口子还不会松开。

疑问3小房子卖了换大房，是否也算二套

“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，这样也视作二套。”针对《通知》中的这一条款，立即有人鸣冤叫屈：只要贷过款，我名下的小房子卖了，是否也算一套？

这类人被称为“改善性刚需”，他们叫屈的理由是：我不是投资者，原来的房子面积太小，现在我想改善了，卖了小房子换套大房子。就因为我没钱贷过款，难道也算二套，政府也不鼓励？

对此，银行界人士评论，国家政策不可能面面俱到，做到绝对公平。如果不折不扣地执行，那就意味着购房者为了改善住房条件，即使把现有住房事先卖掉，变成无房一族，再去购买新房，那也要被执行二套房政策。但这样一来，一些刚性的改善型需求确实要受到影响。有人认为，为了坚持对楼市进行强力调控，不得已而伤及无辜，那么，这种“误杀”也就是情理之中的了。当然，具体怎么定还得等待细则出台。

另外，还有读者问，房改房、经济适用房是否也计入套数？记者咨询银行后得知，原则上，首套房的认定不分性质，不管是经济适用房、房改房还是商品房都算一套。