1、房屋的产权包括了房屋权以及土地权，只有拥有房屋的这二种产权才能从法律上承认你拥有该房屋的全部产权。集资房和普通商品房的区别就在于集资房的土地权是归集资单位所有，出资建房的个人只拥有房屋产权。

2、也就是说当国家或地方政府在该集资房的土地时有新的建设规划时，建设规划部门不需要直接和该土地上的房屋产权人协商土地问题，而且就其房屋的拆建补偿也是由集资单位去和出资人协商。

3、因此集资房的房产人是不可以对房屋进行转让，以及出售的房屋和土地不能分割，所以说集资房与商品房实际上是有根本上的差别。

4、集资房要看卖方（拥有人）是否基本全部产权（房产证、土地使用证），同时还要看单位有无特别限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

一、集资房如何办理可上市产权

集资房办理产权证的程序分为两个步骤：办理大产权证（初始登记）和办理小产权证（转移登记）。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

1、办理集资房大产权证

在集资房建设完毕以后，应当由建设单位办理大产权证，即完成新建房屋初始登记。建设单位申请办理集资房产权证初始登记时，一般提供如下材料：

登记申请书；

申请人身份证明；

（建设用地使用权证明；

建设工程符合规划的证明；

房屋已竣工的证明；

房屋测绘报告；

其他必要材料。

2、办理集资房小产权证

集资房建设单位已按前项规定确认产权，买卖双方人应当凭集资批文或资产处置通知书、房屋买卖合同、国有土地使用证，完税证明等材料申请办理集资房转移登记。

集资房多为村委会与开发单位合作建房。集资房的开发单位多数无开发资质。集资房无正规预售合同。

二、集资房买卖有哪些风险

（一）集资房多为村委会与开发单位合作建房。政府部门不再审批合作建房，即便是在政府规定的范围内，集资房项目也大多没有经过正规的报建程序。同时，集资房的开发单位多数无开发资质。

（二）集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。

（三）集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。

（四）集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证。但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。

（五）集资房多未补交地价。是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。

（六）集资房遇拆迁有风险。售楼员一般会告诉购房者，他们的楼盘永远不会拆迁等。

（七）集资房价格便宜但不能办按揭。

（八）集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。

（九）集资房自有配套不多。多无会所，个别规模较大的社区自有配套较好，有电梯，绿化率也很高。