一直以来中国的开发商们保持着“开发商—业主”的运营模式，而REITs的出现将会使得许多开发商/业主卸下手头的资产包袱获取资金从事进一步开发。

关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市的例子(表1)。

表1:海外上市的中国地产投资信托

许多市场观察人员预计政府可能在明年内批准在中国建立REITs，但监管部门还没有正式宣布任何官方细节。国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。最直接的表现为：将为市场增加一个新的渴望购买具有稳定收益房地产资产的投资群体。一直以来中国的开发商们保持着“开发商—业主”的运营模式，而REITs的出现将会使得许多开发商/业主卸下手头的资产包袱获取资金从事进一步开发。除此之外，REITs还能帮助国内那些在房地产投资方面经验缺乏的机构投资者以更迅速地进入这个市场。

另一方面，REITs的公众性将大大有助于增进中国房地产市场的透明程度。由于REITs投资组合通常以具有稳定收益的核心资产为主，另一个对市场的推动作用是：将使全体从业更加关注对商业物业资产的持续维护、升级从而保障、增加租金收益。

尽管REITs产品可能为市场带来诸多益处，但这种投资方式要实施并获得成功还有许多问题有待解决。其中一个主要问题是，至少在短期内一些地方的房地产市场(尤其是那些尚不成熟的市场)仍然会由于增长太快而不能保证REITs经理们所期望的稳定出租率和租金水平。例如：当一个新的购物中心预计在两年内建成或者政府决定在城市的其他区域修建地铁时，可能是一个已经相对成熟稳定的现有购物中心开始变得萧条。此外，在一个有着如此众多小型开发商的房地产市场，多数业主可能并不情愿出售他们唯一拥有的具有满意租金收益的物业资产。如同在中国的其他投资领域会遇到情况的一样，REITs还要面临其他的一些潜在问题，比如：相对于境外成熟市场来说，中国的政策变化快，市场信息的透明度低等。

尽管存在问题挑战，但在本质的层面中国目前的市场有几点重要特征有利于REITs的建立发展：相当规模的甲级写字楼和零售物业的存量，已经超过六千万平米的现存量并且还在增加之中；新近投入市场的物业品质得到很大提高；国内开发商们广泛存在出售其现有物业及开发产品的意愿。

在当前阶段，中国初期的REITs产品可能以下述两种形式出现：一种是在机构投资者们之间进行交易的非公众的REITs产品，还有一种就是传统形式公开上市发行的REITs。我们首先试行的应为第一类产品，推行的过程将使得监管部门、银行、还有机构投资者们从中获得相关经验。

一位市场评论员猜测，第一批REITs产品甚至可能不会要求开发商/原业主放弃物业基本的所有权，但此种形式应更接近于物业信托投资的范畴而并非广泛认同的REITs形式。当然，REITs的出现不会解决开发商和市场的所有问题。随着时间的推移，REITs产品将会以不同的形式，代表着不同的诉求并对市场施加着相应的影响。