（一）物业服务合同的性质及效力认定的一般依据

物业服务合同也曾被称为物业管理合同，根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由房屋和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；由此签订的书面合同便是物业服务合同。

对于物业服务合同的性质，曾有委托合同、民事信托、特殊的新型合同等争论，但究竟以何为准，未见定论。不过，在基本定性上，物业服务合同是一种无名合同，是要式、诺成、有偿、双务合同；进而言之，是一种纯粹的民事法律关系，是以当事人意思表示合意为核心的民事合同。因此，物业服务合同效力的认定上，应遵循一般民事合同的效力判定标准，即以《民法典》合同编等规定为依据审查合同或其部分条款的效力。

（二）最高法司法解释第二条的理解与适用

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条是对物业服务合同效力认定的特别法规定，在适用顺位上优先于前述一般法规定。

其中，第二条第1款是对合同义务转委托的限定，其立法意图类似于对建设工程施工合同中承包方将工程主体部分转包或分包给他人的法律限制，其价值目标是为了实现秩序和平衡利益，即限制作为相对强势方的物业服务企业任意转移其主要合同义务，以保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权，并能在纠纷发生时缩短业主的维权距离。

本款在适用上，应注意这样几点：

1、应审查原物业企业是否将全部合同义务概括转移给他人。如果将物业服务合同理解为一种特殊的委托合同的话，则合同事项的转委托必须预先征得原委托人的同意。此处，最高法的初始意图应该是考虑到现实中常有物业服务企业私自将合同义务一并转托他人而造成业主解纷或维权困难的情形，以确认转委托合同无效的方式限制物业企业层层转让服务业务。

2、应明确导致委托合同无效的受托人的范围。本款中，“一并委托他人”中的“他人”应指独立于物业服务企业的其他法人、组织或自然人。

物业合同纠纷的原因

1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。

随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。

2．物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善

我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到21世纪初，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。

3、前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。

由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。

4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

对于物业合同纠纷的具体情况，是需要严格基于上述法律中规定的程序和要求来进行办理的，特别是不同的矛盾纠纷原因所认定的事项是不同的，如果对相关情况的处理不清楚的，可以咨询律师来进行合法的界定。