明明是小产权房的南海小城却当商品房卖，明明办不了房产证却在房产买卖契约里写上可以办(详见本报1月17日6A版报道)。经海口监督在线曝光后，海口的“小产权房”再次引起了社会和市民的关注。“小产权房”背后隐藏了哪些利益?是如何操作的?存在着哪些风险?市行评员继续进行深入调查。□进退两难的购房者

报道刊发的当天，就有购买了“小产权房”的购房者找到了海口监督在线工作室咨询，“如果能办下证来，我还想买这房。如果办不了证，我想把钱退回来。”一位购房者黄先生表示，相比市场房价“小产权房”价格低廉，他就购买了一套。当时卖房方信誓旦旦地称一定能把房产证办下来，但是到房管部门咨询，又称目前办不了房产证。这让黄先生很犹豫，到底是相信卖房的还是相信房管部门，一边是不舍得放弃地段这么好，价格这么便宜的房子;一边又担心将来房子被当作违建拆除，购房款打水漂。

市行评员在调查中发现，大部分的“小产权房”购买者还是知道目前是办不了房产证的，但因为有利可图还是有人愿意购买小产权房，比如一部分是急于买房自己住，但又苦于市场房价太高，所以就抱着赌一把的心态买了房;另外一部分购房者不在乎是否能拿到产权证，因为他们多用这些“小产权房”来出租或者做旅馆等生意经营，希望很快就能收回成本。

房产买卖变身“合作建房”

“小产权房”是如何买卖的呢?1月20日上午，市行评员一行来到位于农垦中学斜对面滨濂村内一栋名为海发大厦的楼房，只见该楼共约13层，外墙已装修一新，工人正在加紧施工。市行评员发现，不时有售楼人员带看房者进入该楼。“这里都没有绿化，周围环境这么差。我原来以为是小区呢，怪不得价格这么低。”一位看房者嘀咕道。

市行评员以看房者的身份进入该楼，得到了一位男售楼员热情的接待，声称该楼的户型有两房一厅，三房两厅，还有酒店式公寓，起售价为3980元每平方米，还送装修。当市行评员询问买这里的房能否办房产证时?这位售楼员干脆承认该栋楼实际上是“小产权房”，不能公开交易，只能私下交易。

市行评员问：“如何私下交易?”这名男售楼员拿出一份《合作建房协议》并告诉市行评员，购买该楼不能签订正规的《商品房买卖合同》，卖楼方只能与购房者签订《合作建房协议》，以合作建房的名义进行“房产交易”。“如果将来政府部门同意给‘小产权房’办房产证，那我们再帮你们办房产证;如果办不了证，我们就全额退款。”这名男售楼员声称，房子卖完后他们公司还会设立物业来管理这栋楼，他们不会“跑”的。

男售楼员甚至还称，他们还会想办法让购房者以城中村“村民”的身份申办房产证。而对于该楼的报建手续，男售楼员称“没有带过来”。

冒险操作建起的“小产权房”

市行评员在接触了多名知情者后了解到，目前大部分来海口建“小产权房”的所谓“开发商”都是些广东籍老板，这些老板手上有充足的资金，其中很多有在深圳等地经营过“小产权房”的经历。“我们在深圳也是这么做的，卖得挺好。我觉得在海南也会卖得好，因为这里气候环境好，买房的人会更多。”一名“小产权房”的售楼者说。

“小产权房”是如何建起来的?这其实是一条利益链，首先，这些“开发商”会找到一些手中有宅基地的城中村居民，以“合作建房”的形式与居民签订合同，出地的居民会获利;接着，“开发商”就开始建楼，基本上不会去报建，就是去报建政府部门也不会批;房子就在这样“遮遮掩掩”的情况下盖好后就立即开始出售，有的“开发商”以商品房的名义骗购房者买房，有的“开发商”干脆直接告诉购房者这是“小产权房”，现在办不了房产证以后能办，买不买由你。

为何有人热衷于新建“小产权房”?市行评员在调查中了解到，目前在海口的“小产权房”价格在4000元至6000元之间，除了价格低廉有市场外，还少交了土地出让金等支出，利润空间很大。一位“小产权房”售楼员就表示，一栋十几层楼的“小产权房”，只要卖出三分之一的房子，就基本上能收回成本了。

买“小产权房”应三思

海南阳光岛律师事务所的陈-剑律师认为，只要政府还没有给“小产权房”办房产证的政策，那“小产权房”从建设到买卖本身就是非法，因此不管是卖房者还是买房者，双方签订的协议也被视为无效。虽然民法典有合同无效可退款的规定，但如果购买人明知“小产权房”不合法仍继续购买，则本身就形成了过错，需承担一定责任。如果“小产权房”被当作违法建筑拆除的话，开发商本钱都拿不回来，不退还房款的可能性很大，最后损失的就是购房者。

1月25日，市城管部门的一位负责人向市行评员表示，由于“小产权房”是在城中村宅基地等上建起来的，不能办理相关产权证明，也不能报建，实际上就是违法建筑。所以，建议购房者在购房之前一定要先了解自己买的房能不能办房产证，不要购买“小产权房”。