一、怎么审查物业服务合同

1、审查物业服务人的主体资格。注意选择具备一定专业实力、能够保证服务质量的物业服务人员。

2、审查具体内容及具体表述是否具有合理性和合法性，重点关注物业服务合同是否对物业服务人的义务作出清楚的规定。

（1）物业服务人具有亲自提供物业服务的义务。根据《民法典》第九百四十一条的规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。但应当允许物业服务人结合自己的人员配备情况将部分服务事项转委托给更为专业的机构或者人员来负责。

（2）物业服务人妥善提供物业服务的义务。根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并借助处理。

（3）物业服务人有公开和报告的义务。根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

（4）物业合同中不得约定业主不支付物业费时物业服务人可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果业主逾期不支付物业费，物业服务人员只能以催告的方式催交，并且催告为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。

3、审查合同条款的是否完备。

根据《民法典》第九百三是八条的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同作为《民法典》所规定的典型性合同，法条的规定可以起到规范物业服务合同的作用，从而可以辅助当事人完善合同的内容，弥补当事人约定的不足。

4、审查物业服务合同的形式要件

物业服务合同属于集体合同，订立合同的法定主体是施工单位或者业主委员会。施工单位可以依法与物业服务人订立前期物业服务合同；业主委员会与由业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。无论是前期物业服务还是物业服务合同都对业主具有法律约束力。另外物业服务合同是要式合同，应当采取书面形式，根据《民法典》第四百九十条的规定，当事人采用合同书形式订立合同，自当事人均签字、盖章或者按指印时合同成立。合同双方当事人是否在合同上签字或盖章。

二、物业服务合同转委托的范围是怎样的

物业服务人可以将管理区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将全部物业服务转委托给第三人，或者支解后分别转委托给第三人。之所以如此规定，主要目的是保护业主的合法权益，并促进物业服务行业的健康发展。允许对部分专项服务服务转委托，是基于上述考虑，禁止全部转委托，也是由于此原因。这类似于建设工程合同中、为禁止承包方转包给第三人从中牟取非法利益，法律规定承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。通过转包非法渔利的合同，在司法实践中通常被认定为无效合同。

三、转委托后的法律承担

物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担责任。

委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。