一、土地使用权抵押的合法凭证是什么

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条》规定如下

第三十三条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条规定，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条规定，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

二、土地使用权抵押如何评估风险

（一）允许抵押的土地使用权须满足附带条件。

（二）时间因素的影响不可忽视。开发商通过以招拍挂方式取得出让建设用地使用权作为抵押物，向金融机构申请开发贷款是常见的融资方式。但出让建设用地使用权设立抵押后，在抵押期间依然面临闲置土地被无偿收回的风险。

（三）划拨建设用地使用权应设定使用年限。划拨建设用地使用权通常没有规定使用期限，但在价值定义时，应将土地使用年限定义为设立用途法定最高使用年限。

（四）为抵押权实现作假设应留意相关规定。在对抵押权实现进行假设时，应留意法律对土地性质和用途的限制。

三、土地使用权抵押的条件

（一）土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

（二）以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

（三）土地使用权抵押应当进行地价评估。

1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;

2、以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。