1、购房者可查看卖房人原始购房合同

如果是首次转让的二手房，购房人可以查看卖房人的原始购房合同，上面通常会记载房屋土地使用权年限是多少年，从何时起算。

2、购房者可到市住房和城市建设委员会查询

通常，开发商领取销售证时需要在网上公示，根据小区名称、预售证号、开发单位、项目地址这些信息之一，就可以在市住房和城市建设委员会查询您所购买的二手房产权年限。

一、土地使用年限如何计算

1、已购公房、央产房

已购公房和央产房同属福利分房制度下的产物。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。

(1)如果已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

例如：某房屋1996年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2005年有其他业主将自己的房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为2070年-2005年=65年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)

例如：某房屋1997年竣工，其《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为1997年至2067年，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起，这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限为2067年-2004年=63年。

2、经济适用房

经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。

例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，则这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。房屋的剩余土地使用年限=2070年-购买的时间，比如，购买时间为2005年，则其剩余土地使用年限为65年。

3、商品房土地使用年限

商品房的土地使用年限是从开发商拿地之日开始算起。比如，开发商拿地时间是2000年，则其土地使用年限是2000年至2070年。A于2005年购买了该开发商的房屋，则其剩余的年限为65年(2070年-2005年)。B在2010年购买了A的房屋，则B所购买的房屋，剩余土地使用年限为60年(2070年-2010年)。

二、购房合同网签备案怎么查询？

1、网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。

2、房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。

3、这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。

4、公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。

5、商品房合同网上签约、远程申报。取得预售许可的开发企业通过网络系统可在销售现场与购房人直接签订《商品房买卖合同》，买卖双方对合同条款无异议后可打印、提交。商品房合同打印纸为统一的绿色防伪纸。