典权是承典人支付典价而占有出典人的不动产，并加以使用和收益的民事权利。

一、房屋典权的法律性质

1、房屋典权是不动产物权。房屋典权的标的物是不动产－房屋。该房屋须为公民个人所有的财产，即私有房屋。动产、公有房屋及其他不动产之上不能设立典权。就是说，原始出典人只能是对房屋享有所有权的公民个人。国家或集体在某些情况下，虽然也可以成为出典人，但只能是继受出典人，而不能是原始出典人。如在出典人（公民个人）将出典房屋赠与和遗赠给国家或集体的情况下，国家或集体即成为继受出典人。此时，发生典权关系主体的变化。房屋典权为不动产物权，因此，不同于以动产为标的质权和典当关系。

2、房屋典权是他物权。房屋典权是承典人在出典人所有的房屋上所取得的一种权利，是房屋所有权各项权能相分离的结果，即房屋的占有、使用、收益权与处分相分离。因此，房屋典权以承典人占有出典房屋为成立条件。至于占有为直接占有，还是间接占有，在所不问，出典人并不因此丧失出典房屋的所有权。所以，房屋典权为一种他物权。房屋典权与附买回条款的房屋买卖不同。在房屋典权中，出典人虽可于一定条件下回赎出典房屋，但这是在房屋所有权没有转移的情况下进行，如果房屋所有权已经转移给承典人，则出典人不能回赎房屋。附买回条款的房屋买卖是买卖双方在房屋买卖合同中附有出卖方到期可买回房屋的特别约定。依该约定，出卖人于一定期限后可用受领的价金或约定的价金买回已出卖的房屋。这种买回是在房屋所有权已经转移的情况下进行的。

3、房屋典权是用益物权。房屋典权是用益物权，还是担保物权，亦或是兼具有用益和担保功能的特种物权，传统民法上颇有争议。我国学者亦主张，房屋典权为用益物权。笔者从之。因为，典权的目的在于使用出典房屋并取得收益，即获取出典房屋的使用价值，而非获取房屋的交换价值。担保物权以担保债权受清偿为目的，旨在获取担保物的交换价值。故房屋典权为用益物权而非担保物权，（2）典权是独立存在的物权，不以其他权利的存在为存在前提。出典人与承典人之间，只存在典权关系，面不存在任何债权关系。出典人虽取得典价，但并非借货，而是典权的对价。故房屋典权不可能为担保物权，只能是用益物权。房屋典权与地上权、地役权等同为用益物权，但房屋典醴权的用益方法及范围要比其他用益物权广得多。其他用益物权只限于一定目的的用益。而房屋典权，除当事人另有约定外，凡依房屋的性质，可实现用益目的的方法，承典人均得为之。就是说，承典人承典房屋后，既可以用于生活居住，也可以用于经营，还可以出租、转典等。

4、房屋典权是有期物权。物权在一定期限内存续者，为有期物权。典权只能在一定期限内存在，故为有期物权。典权的期限即典期，为限制回赎权的期限。在典期届满前，出典人不得回赎典物。而在典期。届满后一定期限内不回赎典物的，则为绝卖，典权关系消灭，承典人取得典物的所有权。可见，典期届满并不必然导致典权的消灭。在典权关系中，当事人约定典期的，应依其约定。但约定典期不能超过法定典期。当事人没有约定典期的，出典人可以随时要求回赎房屋。

二、房屋典权的取得

包括原始取得和继受取得两种方式。

原始取得是指承典人直接从房屋所有人，依合同取得典权。典权合同为双务、有偿、诺成合同。合同当事人双方均负有一定义务，典权人须支付典价才能取得房屋典权，合同经双方当事人意思表示一致即可成立。典权合同为双方民事法律行为，故要符合民法关于民事法律行为有效条件的规定，（1）出典人须为房屋所有人；（2）出典人须具有出典能力，承典人须具有承典能力。该出典能力和承典能力为完全民事行为能力，无民事行为能力人、限制事行为能力人不能出典、承典房屋；（3）当事人须意思表示真实，（4）合同内容须不违反法律或社会公共利益；（5）典权合同须采取书面形式。当事人须到房屋管理机关办理有关手续。

继受取得是指以原承典人的典权为根据从原承典人取得典权。继受取得房屋典权是房屋所有人设定典权后典权流转的结果，主要包括转典、转让、继承和受遗赠等方式。转典是指承典人将典物出典于他人，由该转承典人对典物享有典权。此时，原承典人兼具承典人和出典人双重身份。转典时，原承典人与转承典人之间须签订转典合同，并须依原典条件进行；（转典之典价不得高于原典价。（2）原典权有典期的，转典期限不得超过该期限。未定典期的，转典不得定有典期，转让是指承典人将典权让与他人。转让典权须由转让人和受让人签订转让合同，无须征得原出典人的同意。至于是有偿转让，还是无偿转让，在所不问。即买卖，赠与均可。典权转让后，承典人与出典人之间即消灭了典权关系，而由受让人取得典权，与出典人形成新的典权关系；继承和受遗赠是指典权人死亡后，由其继承人和受遗蹭人继承和受遗赠典权。此时，原承典人的继承人或受遗赠人成为新的承典人。此外，国家或集体在承典人死之后，因承典人无继承人又无受遗赠人而取得典权的，亦为继受取得。

三、房屋典权的法律效力。

房屋典权合同是双务合同，合同一经成立，承典人和出典人都享有一定权利，同时也都负有一定义务。

1、承典人的权利和义务

承典人的主要权利有：（1）典物的占有、使用、收益权。承典人占有典物，具有物上请求权及追及效力，（2）转典、转让、出租权；（3）先买权（留买权）。在典期内，出典人出卖典物时，在同等条件下，承典人有优先购买权；（4）重建修缮权。在典期内，典物因不可抗力发生毁损灭失的，在毁损灭失的价值范围内，承典人有权重建或修缮，以继续使用、收益：（5）有益费用求偿权。承典人为改良典物而使典物价值增加的费用及重建修缮费用，承典人有权要求出典人偿还；（6）找贴权。在典期内，出典人表示出卖典物于承典人的，承典人可以按时价找贴，以取得典物的所有权。即按时价估定典物的价格，由承典人将原典价抵销房价的一部分，然后支付其差额。找贴实质上为典权消灭的原因，故又称为找贴作绝。

承典人的义务主要有：（1）保管典物。承典人既然占有典物，应就负保管典物的义务。承典人应以善良管理人的注意保管典物。由于承典人的过错致典物毁损灭失的，承典人应负赔偿责任，（2）承担典物风险。在典期内，典物因不可抗力毁损灭失的，就毁失部分，典权消灭，可见，承典人负有典物意外灭失的风险责任，（3）支付典价。承典人欲取得他人房屋的典权，必须支付典价。典价应一次性支付，数额一般略低于卖价。典价可以用金钱计算，也可以用实物计算，但用实物计算的，应折算为金钱。在典期内，当事人约定增减典价的，应当准许；（4）返还典物，承典于出典人回赎典物时，应将典物返还给出典人。若承典人放弃典权的，亦应返还典物于出典人。

2、出典人的权利和义务

出典人的主要权利有：（1）典物的反有权。出典人出典房屋，并不丧失对该房屋的所有权。因此，出典人在典期内有权处分典物，如出卖、赠与等。但在出卖典物时，应允许承典人先买和找贴。这是对出典人权利的必要限制，（2）担保物权设定权。典权设定后，出典人仍保持典物的所有权，故出典人有权在出典房屋上设立担保物权。该担保物权只能是抵押权。不允许出典人在同一典物上设定两个典权，即不得重典，也不允许设定与典权相排斥的其他用益物权，（3）收取典价权，（4）回赎权。在典期届满后，于一定期限内，出典人有权回赎出典房屋。回赎权为一种形成权，只须出典人一方之意思表示并在典期届满后一定期限内行使。在定有期限的典权中，如果有典期届满不赎即为绝卖约定的，则回赎权须在典期届满时行使。如果没有约定的，则应在法律规定期间内行使。因此，关于回赎权的行使期间为除斥期间。在未定有期限的典权中，出典人可以随时行使回赎权。但出典后若干时间内未回赎的，回赎权消灭，承典人取得典物的所有权。我国民法中没有回赎权期间的规定，司法实践中应按有关司法解释处理。

出典人的主要义务有：㈠返还费用。承典人所支出的重修或修缮典物的费用以及为典物所支出的有益费用，出典人在回赎典物时，应于现存利益范围内予以返还；（2）瑕疵担保。出典人对出典房屋负有瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，出典人既要保证对出典房屋享有所有权，又要保证房屋质量无缺陷。

四、当前处理房屋典权纠纷应注意的几个问题：

由于我国现有的房屋典权关系多是历史遗留下来的，因此，在处理典权关系时，应特别注意以下几个问题1、关于遗留房屋典权的确认问题。凡是在我国法律、政策允许的范围内的房屋典权关系，均应予以承认和保护。房屋典权关系在土改中已经解决的，不能变动。如，地主在农村的出典房屋确权给劳动人民的，典权关系消灭，原出典人现持典契要求回赎的，不应准许，已经回赎的，应当退回。地主在槭镇的出典房屋没有被没收，又没有超过回赎期间的，应保护其典权关系。

2、关于典期和回赎权的认定问题。按照最高人民法院（关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见）第58条规定的精神，当事人之间约定有典期的，典期届满，出典人要求回赎的，应当准许。如果当事人约定回赎期的，出典人逾期不赎，或虽未约定回赎期但典期届满逾期十年不赎的，则出典人要求回赎的，不应准许，应视为绝卖，当事人之间没有约定典期的，出典人要求回赎的，一般应当准许。但从典权关系成立之日起三十年内未回赎的，出典人不得回赎，应视为绝卖。对当事人在典期内或典期届满后，约定延长典期的，应当准许。

3、关于回赎典价的计算问题。这是审判实践中比较棘手的一个问题。笔者认为，考虑到物价因素及历史因素，出典人回赎房屋的，一般应以实物来计算回赎典价。具体做法是：先计算出典权设定时典价能购买房屋或其他实物的数量，然后将相同数量的房屋或其他实物折合成现金，该现金即为回赎典价。例如，在典权设定时，四间房屋的典价为500元人民币，该典价在当时能购买二间房屋，若现在这两间房屋能折合2000元人民币，则出典人应以2000元人民币回赎房屋。按照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第120条的规定，承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按回赎时市场零售价格折算。应当指出，这里所指的原典价，应当是用实物折算后的典价，而不是承典人最初支付的典价。也就是说，承典人不能要求出典人以高于用实物折算后的典价回赎房屋。

4，关于出典人要求回赎房屋，而承典人又无房可住的处理问题。笔者认为，对于这个问题，应根据实际情况，结合民法的基本原则加以处理。如果出典，人不缺房住，则可以将出典房屋全部或部分找贴卖给承典人，或回赎后租赁给承典人，如果出典人亦缺房居住的，则可以回赎部分房屋，或回赎全部房屋，然后租赁给承典人部分房屋。总之，对这类问题的解决，切忌一刀切，以维护公民生活的安定。