“市场上缺的不是机会，而是发现机会的眼光。”精明的投资者深谙此道。在住宅市场投资机会尽失的情况下，一些温州投资者开始将眼光转向了商业地产上，其中社区商铺以其灵活性和高回报率赢得了更多青睐。

姜剑

长期以来就有“商铺是金”的说法，但是在温州，由于社区商铺供应量不大，投资回报率大多不及住宅，并未受到人们足够重视。如今，受国家宏观调控影响，住宅投资回报率下降，而社区商铺的价值则相应凸显出来。再加上近期我市有一定量的社区商铺、住宅底商投入市场，人们对此给与了更多的关注。

社区商铺

凸显投资价值

据市房管局网上售房系统显示，近期投入市场的一手商铺有江锦家园52套商业用房，均价为26000元；华泰大厦的7套营业房，均价为30000元每平方米；嘉鸿花园13套一层商铺，均价为31000元；丽景花苑三期9套商铺，均价为28000元；海逸锦园3套商业用房，均价为32000元等。即将推出的东南·嘉一国际、华府天地等楼盘都规划了少量的商铺，市场迎来自去年以来一手商铺供应相对较集中的时期。

海螺置业商业地产分公司经理赵克介绍说，目前二手市场上表现较为活跃的楼盘商铺有温迪路以北店面、新城美好花园店面、假日花园店面、新田园住宅区店面、城西金会昌家园店、黄龙住宅区店面等。去年年底新政开始奏效，委托中介代为寻铺的投资者有所增加，其中大部分用来投资出租，也有一些经营自用。总体来说，这些购房者在楼市低迷期进军社区商铺，是为开辟一种新的投资理财途径。

三角洲投资顾问有限公司副总经理颜志军说，温州的社区商铺崛起于1999年前后，一般以一个大型社区或数个中小型社区为依托，满足社区居民的日常生活需要，并辐射周边1.5公里内的消费人群，便捷性、多样性是其最大特点。目前温州较为典型的社区商铺有下吕浦温迪路、黄龙住宅区、龙霞住宅区和新城农贸市场一带的商铺。这些社区商铺承载了多样化的商业功能，拥有零售、餐饮、娱乐、金融等丰富业种，已进入较为成熟的发展阶段，其租金、售价都达到了较高的程度。

他认为，对于投资者来说，新兴的社区商铺具有投资总额低、风险小，收入回报稳定的特点，而对于未来有可能形成大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。他举例说，温迪路一带的商铺在1998年时仅为5000元每平方米，如今上涨到70000-80000元每平方米，新城家景花园、金伦花园、鸿基花园周边的社区商铺价格也从2003年的10000元上涨到现在的25000元左右。

一位热衷商业地产投资的王先生说：“当年我以8000元/平方米的价格买了下吕浦的一间铺面，现在那边成了人群密度极高的居住社区，租金涨了，铺面价格也在飞涨。近期，我正在对新的商铺进行考察，有可能在杨府山一带选购一间社区商铺。现在这个区域离大型的商业比较远，但是新建小区多，有规划利好和发展潜力，等同人花园、假日花园、新田园住宅区和周边几个小区入住率增加，人气渐旺，这个区域商铺的价格应该会有所上升。”

如何让社区商铺

为你赚钱

很多人都知道社区商铺具有较高的投资价值，为什么有的人收益翻倍，有的人却败走麦城？业内人士指出，选择社区商铺其实大有学问，只有真正好的商铺才会源源不断地为你带来财富。

颜志军表示，随着旧城改造和新区建设的推进，城市边缘化、居住郊区化近几年正在变为现实，近郊将会形成一些商业组团，为居住者提供就近消费的便利。白鹿州公园周边、三洋湿地周边已有多个楼盘正在规划建设，有望崛起为高档住宅板块，商业潜力值得关注。瑶溪、娄桥规划了近千亩的大型居住区，未来将吸引数十万人口入住，必将带来难得的商机。此外，滨海园区内的店面依托20万工人的消费群体也具有一定的发展空间。他说，投资社区商铺眼光要放长远，一些素质好的楼盘，加上位于城市的未来发展方向上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码。

作为投资型物业，要合理估算其投资回报率。一位商铺投资代理经纪说，与纯商业物业不同，社区商业有自己的价格规律和底线。社区底商分为内街商业和临街商业，前者可以参照同小区的住宅价格，一般会高出住宅价格的30%-50%左右；而后者在参照周边商业租金水平的同时，位置较好的商铺价格，一般会高出同小区住宅价格3倍左右，但最高不应当超过5倍。

商铺投资回报率的计算，业内人士建议用年租金除以购买商铺的总金额，最后得出的百分比，就是所购买商铺的年投资回报率。一般来说，一间好商铺年投资回报率应在8%左右，按照此规律投资人可在10-15年收回成本。

此外，选购商铺不仅要细算投资回报率，同时还应综合考虑土地的增值率。随着区域的配套日趋成熟，区域物业会不断地增值，当“生铺”变“熟铺”时，价值便会增长。