由于土地用途对土地价值有着十分重要的影响，因此，改变土地使用权出让合同约定的用途，成为我国城镇国有土地使用实践中常见的法律现象，同时也是法律适用中比较混乱的一个问题。准确理解现行法律关于出让土地用途变更的具体规定，对于完善城镇国有土地有偿使用制度，正确处理土地用途变更法律纠纷，都具有十分重要的现实意义。

如何区分不同的土地用途

土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定

1．居住用地：包括普通住宅、高档公寓、别墅等；

2．商业用地：包括百货商中心、商业店场、购物铺、超级市场、批发市场等；

3．办公用地：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等；

4．旅馆用地：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等；

5．餐饮用地：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；

6．娱乐用地：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等；

7．工业和仓储用地：包括工业厂房、仓库等；

8．农业用地：包括农地、农场、林场、牧场、果园等；

9．特殊用途用地：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、基地等；

10．综合用地：是指具有两种或两种以上用途的房。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者如果改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当依法重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。这一规定明确了“重新签订土地使用权出让合同”是改变出让土地用途的唯一法律形式。但同样是出让土地用途变更，1994年全国人大通过的城市房地产管理法第十七条却作了选择性规定，即“签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。”对于《条例》与城市房地产管理法的不同规定，可以根据法律效力高于行政法规效力的原则，以城市房地产管理法规定为准，解决行政或司法实践中的法律适用问题。但是哪些情形应当签订土地出让合同变更协议，哪些情形必须重新签订土地出让合同，城市房地产管理法的规定仍然是不明确的。正是因为法律规定不清楚，才导致现实生活中，一些市场用地主体特别是开发商，在利益的驱使下，规避土地出让的“招、拍、挂”法定程序，或者规避较高的土地使用权出让金取得出让土地使用权，再通过变更土地出让合同用途方式，将所取得较低经济效益用途的出让土地改变为较高经济利益用途的出让土地使用权，造成变更出让土地用途法律上的混乱，乃至在出让土地用途变更中滋生腐败。