二级市场开放后，已经取得产权证的百姓只要通过上市审批程序，取得准入证后就可上市出售，卖旧买新，梯级改善自己的住房。

“我的房子卖多少钱？”这是百姓面临的最普遍的问题。因此，在您的房屋上市出售前，您还需对定价的技巧有所了解。

■综合因素决定行情价

一套二手房的交易形成在价格确定上大约要经过三个阶段。第一阶段：了解该房屋交易行情。第二阶段：根据自己的心理因素为房屋制定合理挂牌价格。第三阶段：通过与买方议价（讨价还价）确定最终交易价格。

在第一阶段，交易行情是一个动态变化的行情，一套二手房屋的行情价格主要由所在地段、小区因素和房间内部因素影响构成。同时该地区的商品房价格、房屋租赁价格也有着很大的影响。例如，如果二手房屋在价格制定上高于或近似于同地区商品房价格，那么买方就会倾向于购买商品房而不是二手房。如果价格制定过低，您将房屋出售就不如将房屋出租，更划算些。合理确定交易行情要在广泛收集信息的基础上，您一方面可以自己收集一些在报纸或其他媒体上登载的房屋价格信息，也可以到大的房屋经纪公司查询目前成交的行情价格，如拥有22家连锁店的北京置业家园公司，由于这些公司代理了多套房屋的成功交易，因此对二手房交易行情非常了解，在交易前可向他们进行价格行情的查询，可以得到免费专业的帮助。

■按行情价可上下浮动

第二阶段是确定挂牌价格的阶段，您可根据目前房屋变现的迫切程度决定在行情价格基础上的浮动范围，价格比行情定得低一些，肯定会很快卖出去，也可早日改善住房。如果不着急，又考虑到会有讨价还价的余地，就可适当在行情基础上加一点价。但是不论加价、减价，幅度都不宜过大，一般不应超过行情价格的5％，否则会影响到正常的交易。不是卖亏就是挂牌很久卖不出去。当这个价格定好后，您就可委托实力强的经纪公司以合理价格挂牌销售了。

■讨价还价是必要环节

当您的房屋在经纪公司推广过程中，被买方看中，此时您就进入了第三阶段即议价（讨价还价）阶段，在经纪公司经纪人的撮合下，您最终和买方达成价格上的一致意见，签署房屋买卖合同，并在经纪公司担保下最终完成交割、办证、收款等一系列交易环节后，最终拿到房款完成交易。

■比商品房低1／3为宜

另外值得指出的是，卖房者在制定价格时，还应该有一个合理的心态。目前许多百姓在为自己的房屋制定价格时，定得比同地区商品房价格还要高，这是不合理的。因为商品房，无论在户型设计、小区布局、配套设施等诸多方面都要强于目前的已购公房。过高地制定价格，必然会造成有价无市的情况。从目前的交易数据来看，二手房要比同地区的普通住宅商品房价格低三分之一左右为合理。这里所指的商品房价格是指该地区的平均价格，而不是某一个项目的价格。当然，如果房屋过旧，价格还要低一些。

总之，在卖房前，多收集信息，多向有关专业人士或是正规的经纪公司咨询，保持良好心态，才能顺利完成交易。