导言：新一轮楼市调控已两月有余,房价涨幅14个月来首次回落并呈现松动,开发商或打折或延迟推盘,中介售房遇冷、租房火热,炒房者或抛盘套现或伺机抄底,银行收紧银根静观其变新政至今楼市调控效果甚微。

事实上,本轮地产调控,新政不可谓不严厉。为了促使开发商出货增加市场供应,信贷、上市再融资乃至房地产信托均受到严格的限制。中国指数研究院发布报告指出,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新国10条出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。

但正所谓你有诸葛计,我有过墙梯。不依不饶的开发商一方面暂缓在国内的融资动作,另一方面把手伸向海外或者自己组建房地产基金募资。逼迫房企出货以增加市场供应的政策导向、市场对开发商降价卖房以回笼资金的期待,正遭遇到开发商们的顽强抵抗。

4000亿缺口VS国内融资受阻

除了贷不到款,自去年9月以来,近40家发布了增发预案的大型房企中,没有一家房企的融资计划得以通过,行业老大万科(000002)同样也不例外:去年9月就计划的112亿融资至今仍在监管部门的审核之中。

万科112亿元的融资计划不太可能实施。中原地产研究中心研究总监陶琦认为,如果政府不收紧大型房企融资,一旦大型房企资金充裕,在当前买卖双方僵持的背景下,它们便更具硬扛的底气,尤其是万科112亿元的再融资方案对市场而言更具风向标意味。

在这样的背景下,有路子的开发商开始通过信托融资,6月30日,上实发展(600748)发布公告称公司近日与中诚信托订立信托协议,拟发行大约10亿元的信托资金,期限为一年,利率为4.779%。

事实上,房地产信托的活跃已经引起了监管部门的注意。6月17日-6月27日,共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行,从信托资金投向来看,其中有14款运用于房地产领域。但同样在本月,监管部门召集了10多家信托公司开会,主要内容就是要求这10多家业务规模居前的信托公司主动压缩业务规模,尤其是对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。

此前一直宣称2009年以来积累了丰厚利润的开发商们为何不断寻求融资途径?据国家统计局数据,5月房地产开发完成的投资和土地购置费用环比增加了1357亿。加之国税总局将严查土地增值税,如果国家严格累进税率计算,开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。这些费用如果年内缴清,意味房地产行业起码面临近4000亿的资金缺口。(南方都市报www.nddaily.com南都网)

虽然去年以来的楼市热涨令开发商回笼资金充裕,但随着投资和开发业务的需求,资金必然存在缺口。世联地产(002285)CTO、广州公司董事长黎振伟向南都记者表示,如果成交量持续低迷,下半年开发商的资金缺口将会更大。

资金链压力下的另辟蹊径

国内融资渠道不断被监管部门收窄,不少开发商开始积极拓展海外融资渠道。6月28日,奥园地产宣布,从南洋商业银行及中国银行(601988)澳门分行手中获得了5亿港元的贷款,以用作一般运营。紧接着,6月30日,雅居乐宣布向东亚银行借贷8亿港元。虽然远远小于6月28日恒基兆业与18间国际及本地银行签订一项132.5亿元的定期及循环贷款,但内地房地产企业海外融资的渠道正在打开。(南方都市报www.nddaily.com南都网)

除了海外银行借贷,有境外上市公司的房企融资更是如鱼得水。近期因为游乐场事故处于风口浪尖的华侨城上月初就通过其在香港的上市公司华侨城(亚洲)将配售新股所得的6.72亿港元向成都华侨城注资,令所持有成都华侨城的股份由25%增至约51%。

如果没有海外关系怎么办?这也没有难倒开发商。种种压力之下,开发商开始瞄准庞大的社会游离资金,还有等待人民币升值的境外资金。4月初金地集团(600383)与瑞银环球资产管理公司合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成,募资1亿美元。

预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。上海第一太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨表示,现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径,房地产基金使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。其成本更低,许多投资商要求的回报率低于13%至15%的信托融资成本,且更加灵活。

事实上,现在大部分房地产开发基金都是由地产商成立的,而募集的资金主要用于该地产商开发的项目。例如无论是金地或者是中海发起的基金,都明确表示主要用于投向自己开发的项目。只要监管层不收紧紧箍咒,下半年这样的基金会更多。亚银投资的首席分析师李大伟表示,据他了解现在正在筹备或募集的跨境地产基金就有七八个。

不过,世联地产CTO、广州公司董事长黎振伟对此有不同的看法,基金也好,其他社会游资也好,监管部门不会置之不理。他向南都记者表示,调控政策短期内不会改变,开发商只有降价才是保障资金流的王道