导言：新一轮楼市调控已两月有余,房价涨幅14个月来首次回落并呈现松动,开发商或打折或延迟推盘,中介售房遇冷、租房火热,炒房者或抛盘套现或伺机抄底,银行收紧银根静观其变新政至今楼市调控效果甚微。
事实上,本轮地产调控,新政不可谓不严厉。为了促使开发商出货增加市场供应,信贷、上市再融资乃至房地产信托均受到严格的限制。中国指数研究院发布报告指出,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新国10条出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。
但正所谓你有诸葛计,我有过墙梯。不依不饶的开发商一方面暂缓在国内的融资动作,另一方面把手伸向海外或者自己组建房地产基金募资。逼迫房企出货以增加市场供应的政策导向、市场对开发商降价卖房以回笼资金的期待,正遭遇到开发商们的顽强抵抗。
4000亿缺口VS国内融资受阻
除了贷不到款,自去年9月以来,近40家发布了增发预案的大型房企中,没有一家房企的融资计划得以通过,行业老大万科(000002)同样也不例外:去年9月就计划的112亿融资至今仍在监管部门的审核之中。
万科112亿元的融资计划不太可能实施。中原地产研究中心研究总监陶琦认为,如果政府不收紧大型房企融资,一旦大型房企资金充裕,在当前买卖双方僵持的背景下,它们便更具硬扛的底气,尤其是万科112亿元的再融资方案对市场而言更具风向标意味。
在这样的背景下,有路子的开发商开始通过信托融资,6月30日,上实发展(600748)发布公告称公司近日与中诚信托订立信托协议,拟发行大约10亿元的信托资金,期限为一年,利率为4.779%。
事实上,房地产信托的活跃已经引起了监管部门的注意。6月17日-6月27日,共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行,从信托资金投向来看,其中有14款运用于房地产领域。但同样在本月,监管部门召集了10多家信托公司开会,主要内容就是要求这10多家业务规模居前的信托公司主动压缩业务规模,尤其是对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。
此前一直宣称2009年以来积累了丰厚利润的开发商们为何不断寻求融资途径?据国家统计局数据,5月房地产开发完成的投资和土地购置费用环比增加了1357亿。加之国税总局将严查土地增值税,如果国家严格累进税率计算,开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。这些费用如果年内缴清,意味房地产行业起码面临近4000亿的资金缺口。(南方都市报www.nddaily.com南都网)
虽然去年以来的楼市热涨令开发商回笼资金充裕,但随着投资和开发业务的需求,资金必然存在缺口。世联地产(002285)CTO、广州公司董事长黎振伟向南都记者表示,如果成交量持续低迷,下半年开发商的资金缺口将会更大。
资金链压力下的另辟蹊径
国内融资渠道不断被监管部门收窄,不少开发商开始积极拓展海外融资渠道。6月28日,奥园地产宣布,从南洋商业银行及中国银行(601988)澳门分行手中获得了5亿港元的贷款,以用作一般运营。紧接着,6月30日,雅居乐宣布向东亚银行借贷8亿港元。虽然远远小于6月28日恒基兆业与18间国际及本地银行签订一项132.5亿元的定期及循环贷款,但内地房地产企业海外融资的渠道正在打开。(南方都市报www.nddaily.com南都网)
除了海外银行借贷,有境外上市公司的房企融资更是如鱼得水。近期因为游乐场事故处于风口浪尖的华侨城上月初就通过其在香港的上市公司华侨城(亚洲)将配售新股所得的6.72亿港元向成都华侨城注资,令所持有成都华侨城的股份由25%增至约51%。
如果没有海外关系怎么办?这也没有难倒开发商。种种压力之下,开发商开始瞄准庞大的社会游离资金,还有等待人民币升值的境外资金。4月初金地集团(600383)与瑞银环球资产管理公司合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成,募资1亿美元。
预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。上海第一太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨表示,现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径,房地产基金使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。其成本更低,许多投资商要求的回报率低于13%至15%的信托融资成本,且更加灵活。
事实上,现在大部分房地产开发基金都是由地产商成立的,而募集的资金主要用于该地产商开发的项目。例如无论是金地或者是中海发起的基金,都明确表示主要用于投向自己开发的项目。只要监管层不收紧紧箍咒,下半年这样的基金会更多。亚银投资的首席分析师李大伟表示,据他了解现在正在筹备或募集的跨境地产基金就有七八个。
不过,世联地产CTO、广州公司董事长黎振伟对此有不同的看法,基金也好,其他社会游资也好,监管部门不会置之不理。他向南都记者表示,调控政策短期内不会改变,开发商只有降价才是保障资金流的王道
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投资移民2010年真可谓是投资移民项目的涨价年，加拿大投资移民涨价刚刚尘埃落定，新加坡投资移民项目涨价之风又起，大有你方唱罢我登场，将涨价进行到底之势。各国移民政策调整让人眼花缭乱，一些冷门国家的移民项目也纷纷冒头，一时间移民市场风起云涌，场面热闹。加成移民专家建议，面对目前更为复杂的移民市场，广大申请人更应该谨慎抉择，勿被乱花迷了眼。同时，针对加拿大、美国等投资移民项目做出如下解析。加拿大篇加拿大的两大传统移民项目——联邦投资移民项目在6月底已经停止接案，魁省申请也已经进入尾声，对于仍有意向移民加拿大的申请人，加成移民专家给出如下建议：■另辟蹊径，选择好的省提名项目省提名项目暂时未受到这次政策改变的波及，投资额大多在15万加币左右，而且省提名项目更有资产要求较低，办理周期较短等优势，不失为新政颁布前过渡时期的一个很好的选择。现在较为成熟的纽省提名计划，资产要求仅为30万加币，企业高管或企业主均可2023-05-05353人看过 -
房贷紧缩政策出台一周后,广州的各家银行已经大力执行了新政,二套房首付五成,利率上浮1.1倍已经是板上钉钉的事情,甚至不少银行已经取消了三套房贷发放。目前很多有改善型需求的购房者正为此发愁。实际上,据记者最近的了解,目前市场上有不少的方法,被用来规避或缓解政策收缩带来的影响。有银行专门在房贷还款方式上创新,应对新政后利息增加给贷款者购房带来的影响,不同还贷方式所产生的利率可以相差几十万元。此外,还有不少银行推出各种贷款产品,不难发现,投资者可以通过这些产品进行曲线贷款买房。银行贷款品种多样三套房贷另辟蹊径目前,有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款(不包含房贷),包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。但事实上,目前市场上的消费贷款产品有不少仍然标明可用于购房。如某银行发行的2023-04-23411人看过 -
【导读】长期以来，企业家和投资者考虑移民加拿大时，一般都会把加拿大投资移民和省提名项目列为首选。然而，随着联邦投资移民政策调整及其对省提名项目带来的影响，移民加拿大的选择似乎已日趋狭窄。其实，除了被大众广为知晓的几大移民项目，企业家和投资人移民加拿大还有一些其他的选择，另辟蹊径有时也是不错的选择。专家介绍，如果某家企业所在的国家与加拿大签署了某些国际协议，或为WTO组织成员国，那么这家企业就有资格申请公司内部人员调动，公司的一些高层或技术人员就可以通过这种渠道移民加拿大。具体来说，企业必须实际存在、运营，并且在国际层面开展业务;并与加拿大本土机构、子/母公司、合作/分支公司拥有实际工作互动关系。符合以上条件的企业，能够将本公司部分职员(高管人员、执行官或专业知识职位)调至加拿大关联公司进行短期工作。公司调派的人员可以即刻申请加拿大工作签证。和一般的技术、劳工移民不同，调派人员无需等待雇主获2023-06-0553人看过 -
投资移民当许多移民申请者还把目光聚焦在加拿大、澳大利亚以及近期大热的美国时，德国投资移民已经以润物细无声的姿态开始为更多人所熟知。与澳、加等传统移民国家相比，德国投资移民政策具有投资资金少、审批速度快、没有严格的语言要求和居住时间要求等特点。和中联合投资咨询有限公司的移民专家在此对申请移民德国的优势及投资门槛等问题进行了详细解析。投资移民德国需过三道槛2005年1月1日德国《移民法》开始生效，这在德国历史上尚属首次，表明德国已经承认自己是一个移民国家。德国政府为了刺激经济、引进外资而开放了投资移民政策，那就是允许有能力在德国投资开办企业的外国人来德定居，获得德国居住权。德国《外国人居留法》第21条规定，自营业者取得长期居留签证须同时满足以下三个条件：◆存在较高的经济利益或某一地区存在特殊需求;◆该自营业活动能为经济带来有益影响;◆商业活动融资通过自有资产或者贷款的方式能够得到保障。其中如果投资金额2023-06-06255人看过
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8月初，深圳平安银行开始推广名为“经营贷”的个贷产品，希望藉此拉动远落后于公司贷款增长的个贷业务。面对商品房量价齐跌引发的个贷增长困局，一银行个贷部负责人略显无奈，一方面个贷在前两年增长很快，累积的基数很高，另一方面，总行的考核指标并未放松，年底的KPI(关键业绩指标)完成压力很大。压力成动力，寻找新的增长点似乎逐步成为业内的共识。当房贷增长乏力时，一直不为注目的个人经营贷款可能成为下半年零售银行业务的发力点。经营贷的双重性在目前市场上十几种个人经营性贷款中，主要产品包括深发展“创业宝”、民生银行“一桶金”、工商银行“个人经营贷款”等。民生银行广州分行人士称，经营性贷款是以个人房产作抵押，以个人的名义向银行申请的授信贷款，房产抵押率在50%左右，但已经抵押房产不能进行二次抵押。平安银行零售业务部副总经理王健则认为，个人经营性贷款的针对人群是中小企业主或股东及工商户等，经营贷在一定程度上可以2023-06-1078人看过 -
独辟蹊径找房源我们每天在报刊、网络上都会发现大量的房产广告。在讲求信息时效性的今天，一些房产广告的确吸引了购房人的眼球。其优点是购房人很容易了解到有哪些在售楼盘，对这些在售楼盘的“卖点”也可一目了然。一般来说，广告宣传力度大，其楼盘的“影响力”自然也大，但如果换个角度思考，影响力大的楼盘未必热销。广告上开出的价格不是楼盘起价就是均价，如果到实地看看，就会发现加上地段、楼层、朝向等诸多因素房价并不低，所以许多购房人都感到被广告“忽悠”了。实际上，还有很多开发商并没有投入大量资金进行宣传，他们做的只是把楼盘信息放到在报纸批量房源信息里，或者是网站上一闪而过的滚动广告条中，让购房人去发现、判断它的价值。不要小看这些“小广告”，在其中也能淘到好房。急于置业升级的张先生，在报纸上不到100字的售房广告里发现了左安门桥头西侧的一处楼盘。实地查看后，他果断地以4400元/平方米的价格买了下来，而当时仅一2023-04-22338人看过 -
从4月中旬中央出台房地产调控新政至今已近百日，市场仍处在深度博弈之中。一些地方政府甚至宣扬补涨论。在实体经济曲折复苏的背景下，半年房价数据终现拐点，市场上出现了第三套房贷松动等难辨真伪的信号，以及类似房地产调控政策即将松绑的论调，已持续3个月的房地产调控到底是收还是放，两难楼市如何调控?新华社文章昨天指出：专家认为，从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。两难楼市如何调控国家统计局的数据显示，今年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。考虑到去年6月份房价已在小阳春的基础上开始迅速上涨，今年11.4%的同比涨幅明显说明房价仍然处于较高位置，即便相比5月份略有下降，楼市拐点的说法也尚难定论。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林13日在透析新政效力论坛2023-06-07446人看过 -
不动产登记5月23日电辽宁丹东楼市调控进一步收紧，短短一周内连发两份文件，加码限售和首付比例。有分析称，后续针对限购、限价、限售等政策还有加码的可能。5月14日，丹东出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》。仅过了一周，5月21日，丹东又发布了《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》。两份文件有何不同?前一政策规定非本地户籍人员购买丹东新区的新房时限售两年，而此次政策增加了两条内容：一是在丹东无企业、无工作的非本地户籍人员购买丹东新区的新房时要等五年后才可以卖，即限售五年;二是这类人员商贷时第一套房的首付比例提高到50%以上。也就是说，新的政策在限售和首付比例的规定上进行了升级。“这一政策的针对性很强，无就业群体基本上也是一些炒作房产的人，通过对此类人购房杠杆比例的调整，有助于防范信贷资源流失，也有助于遏制炒房需求。”严某说。严某认为，通过对无就业群体设置约束，能促进购房者理2023-05-08204人看过
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房产信贷新规对融资影响调控效果房产信贷新规对融资影响调控效果央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求，商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款，对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下，文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢？房地产公司掀起上市、增发热潮“不是已经上市，就是走在上市的路上。”业内人士如此描述眼下的房地产企业。上市、增发狂潮正在改变国内房地产企业的生存状态和房地产市场的格局。国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称，我国最大的“地主”碧桂园（查看地图）储地量达到了惊人的4500万平方米，万科、富力、新世界2023-06-11328人看过 -
第二套房首付比例不得低于40%，商业用房购房贷款首付不得低于50%，项目资本金比例不到35%商业银行不得放贷9月27日，一系列与房地产相关的金融政策出台。业内人士称，这是决策层第一次大规模动用金融政策调控房地产业。在房价两度出轨之后，第三轮地产调控终于落地。房贷调控在新政策发布几天前，市场间就已有传闻，几家商业银行已经先行调整了第二套房的首付比例。不过，这只是一揽子政策的部分内容。9月27日，《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布，相关政策悉数亮相。根据《通知》内容，开发商的信贷紧缩政策被强化了。除了延续了以往对开发商项目资本金达不到35%或未取得四证的商业银行不得发放任何形式的贷款的老规矩之外，还增加了对于开发商恶性行为的惩罚性措施。对于住房按揭贷款，《通知》进行了细分。对购买首套自住房的居民，提供金融支持，贷款首付款比例不得低于20-30%；而对于对已利用贷款购买住房、又2023-06-10190人看过 -
房贷央行加息后，是否提前还贷成为房贷一族的热门话题。昨日榕城银行业人士称，在加息的背景下，部分或全部提前还贷是减少利息负担的一种方式，但客户也可选择缩短还贷期限或转换还款方式等变更合同的方式，来减少总利息支出。近日江先生到银行网点咨询合同变更事宜。江先生已按揭了一套房子，期限15年，到今年底已贷款5年，此次前来主要是想变更合同，缩短5年还款时间。他说，这几年除正常还贷外，还有几万元积蓄。但他不准备提前还贷，怕今后万一有用钱的地方，所以选择了变更还贷期限的方式，每月还款额增加几百元，又能保证手中有一定余钱。一位银行人士表示，通过缩短期限增加月还款额的方式，等于把手上的积蓄摊到每个月新增的还款额中，可减少部分利息支付，手上又留有一定的流动资金。以贷款20万元，期限15年，选用等额本金还款法为例，每月本金固定还款1111．11元。现已还款5年，离原定还款期限还剩10年。如果客户此时申请缩短5年贷款期2023-06-11449人看过 -
一、案件回放原告王女士与被告张女士是朋友，当张女士称急需资金周转向王女士借款时，王女士同意了，并于2016年12月开始至2017年1月期间陆续为张女士转款共计280000元，但是张女士却拒绝为原告出具借条、欠条。王女士无奈之下选择走法律途径追回借款。但是没有借款凭证，要起诉债务人返还借款，有难度！出乎意料的是，王女士走了一条不同寻常的路。王女士认为，张女士的行为已经构成不当得利，应将所得利益返还给自己，遂将张女士起诉至法院。二、法院判决在庭审中，被告张女士称不同意原告的诉讼请求，称她与王女士属于合作关系，王女士的转账为合作的经济往来，并非借款。但法院经审理认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。根据查明的事实，对于王女士以转账方式给付张女士28万元的事实，双方并无争议，关于给付原因，张女士虽然称是为了履行《业务相关协议书》，但协议双方并非王女士与张女士俩人2023-03-02272人看过
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政府审计审计监督是政府审计部门履行职能的核心要件，其关键内容是通过对被审计单位问题的查出、处理、揭露与披露起到威慑作用，惩戒其在经济活动中违法行为，并告诫其他单位要守法经营不犯错误。但制度设计的理想预期性与经济活动的复杂性之间存在着巨大的差异，而政府审计部门在当地政府的领导下开展工作与其他政府部门的相比并没有什么特殊性，这样，审计部门的“独立性”，就很难完全得以保持，因此，政府审计时刻在接受着考验。问题止于审计的悖论成为审计与被审计之间“博弈”的理论基础讨价还价是市场经济运行过程中最显著的特征之一，我国一成不变的商品价格也随着改革开放和社会主义市场经济体制的逐步建立和完善而一去不复返。我们只要有兴趣到商店走走，就能够发现大量的以打折为促销手段吸引人们“眼球”的经营行为，买方与卖方的讨价还价声不绝于耳，买方总是想以最经济的价格实现自己的边际效用，卖方则是利用信息不对称而实现自己利润的最大化，也就是说2023-04-24142人看过 -
4月14日，国务院召开常务会议，决定实行更为严格的差别化住房政策，明确规定第二套房贷实施首付50%，利率不得低于基准利率1.1倍。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，房价过高地区可暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。新政出台月余，人民银行徐州中心支行调度全市金融机构信贷部门，深入开发企业、中介机构、售房现场，对徐州房地产市场进行细致的调查和分析。结果显示：新政还原了住房的本质属性-——居住功能，对抑制炒房行为、遏制房价过快上涨势头有积极作用，但同时也提高了首套房和改善性住房的贷款门槛。商业银行的反应——签约量发放量齐降据人民银行徐州市中心支行郝彬介绍，我市个人住房贷款业务集中在工行、农行、中行、建行、交行和江苏银行，上述6家银行反映新政后个人贷款业务明显减少，签约量下降，个人住房贷款发放2023-06-10337人看过
融资从广义上讲也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。 融资方式分别是基金组织、银行承兑、直存款、银行信用证、委托贷款、直通款、对冲资金。... 更多>
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