一、不动产抵押登记办理流程是什么

1、不动产抵押登记办理流程如下：

（1）评估；

（2）抵押登记前期准备；

（3）户经理陪同客户办理抵押登记；

（4）客户经理陪同客户领取他项权证；

（5）入库。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

二、不能抵押登记的不动产包括什么

不能作为抵押物的不动产包括：

1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产；

2、军队的房地产；

3、产权关系不清的房地产；

4、有产权纠纷的房地产；

5、由国家计划即将拆迁的房地产；

6、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等；

7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产；

8、没有地上建筑物的农村集体土地；

9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押；

10、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。

不动产抵押登记赔偿责任

我国还未建立起完善的不动产登记制度，尽管不能以此免除登记机关的损害赔偿责任，但是如果无视我国不动产抵押登记随意性和不确定性的混乱现状，不加区别地以国家赔偿的一般责任标准对不动产抵押登记赔偿责任进行认定，也是不现实的。对此，人民法院在处理此类不动产抵押登记行政赔偿诉讼中，可以通过归责原则、构成要件、责任承担等方面来限制不动产抵押登记赔偿责任，以此来平衡法律关系双方的利益。

（一）不动产抵押登记赔偿责任的归责原则

我国《国家赔偿法》第二条规定：国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。此条说明我国国家赔偿适用的归责原则是违法责任原则。即是否承担国家赔偿责任完全取决于国家机关和国家机关工作人员的行为是否违法。和过错责任相比，违法责任原则可以减轻受害人的证明加害人有主观过错的证明责任，避免了在主观认定方面的困难，便于受害人取得赔偿。受害人可以不问加害人的主观状态，只要国家机关和国家机关工作人员的违法行为和损害结果之间存在因果关系，就有权要求国家赔偿。抵押登记的损害赔偿虽然在性质上属于国家赔偿，但是由于不动产抵押登记行为的特殊性，不宜单纯采用违法归责原则，应当实行过错责任原则。即因为登记机关的故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成直接经济损失重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。过错责任原则实现了规范与救济的有机统一，对过错的否定与惩诫，有助于促使登记机关按照法律规定的行为模式或标准依法行事。另一方面，过错责任原则又为受害人界定了一定的救济范围，避免国库负担过重，同时可以从理论上合理解决共同侵权行为和混合过错的责任承担问题。

（二）不动产抵押登记赔偿责任的构成要件

第一，要有登记机关过错违法行政行为存在。具体包括：

1、不动产抵押登记申请人提交的材料齐全属实，但登记部门不履行或者不及时履行登记职责；

2、登记申请人提交的材料属实，但由于登记部门的原因而错误登记；

3、交易一方当事人实施民事欺诈行为，故意提供虚假材料，登记部门没有履行严格审查义务而错误登记；

4、登记部门的工作人员与他人恶意串通，进行错误登记的，应首先由登记机关承担责任。登记机关的违法行为既包括以上违反实体法的行为，也包括违背程序的行为，如无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人正当的查询登记请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等。需要注意的是，这里的登记机关过错指故意或重大过失；这里的登记错误指登记与权利的实际情况不一致且这种不一致不能从登记簿册中发现，如登记没有错误或登记的错误能从登记簿册发现则不承担赔偿责任。

第二，已经对权利人或善意第三人造成实际的财产损害后果。国家损害赔偿责任的构成以损害事实的存在为前提条件，无损害就无所谓赔偿。判断登记机关的行为是否要承担责任，关键看是否给有关当事人受法律保护的利益造成具有现实性和确定性的损失。如果错误的登记仅仅导致当事人有关期待利益丧失，而未发生实际损失的，登记机关不应承担赔偿责任。当然，抵押登记违法行为的损害后果仅指财产损害，不包括人身、精神的损害。另外，作为损害一方的第三人必须是善意的，即第三人不知登记错误且对不知无重大过失。如第三人明知或依当时的情形应当知道登记而竟然未知的，属于恶意，不受登记公信力的保护。

第三，登记机关的违法行政行为（包括作为和不作为）与造成一方当事人权利受损之间存在因果关系。这种因果关系可能是一因一果，也可能是多因一果。与一般民事赔偿有所不同的是，错误登记行为往往不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，不动产交易一方当事人的欺诈行为往往也是损害后果发生的必要条件，这两种行为的同时存在才导致最后的损害后果。这种违法行政行为和民事侵权行为的共同加害称为混合侵权。在发生混合侵权的情况下，由于不动产抵押登记部门负有审查义务，不能仅以交易一方当事人有民事欺诈行为为由而完全排除不动产登记机关的行政赔偿责任。登记部门至少要与民事侵权行为人按照过错程度各自承担相应的责任。在混合侵权行为中行政机关所应承担的责任问题上最高法院已经有类似司法解释，最高人民法院《关于公安机关不履行法定行政职责是否承担行政赔偿责任问题的批复》（法释［2001］23号）中明确指出：由于公安机关不履行法定行政职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。由于违法登记行为而导致公民、法人或其他组织合法权益受损，在构成要件上与公安机关不履行法定行政职责，使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害有相同之处，都是由行政机关不履行法定职责这一行政侵权行为和另一方当事人的民事侵权行为共同作用产生的。因此，上述司法解释对不动产抵押登记混合侵权的责任处理也具有指导意义。