一、未登记的租赁合同是否生效
房屋租赁合同是一种合同双方当事人之间的相对权利义务,未登记的房屋租赁合同同样有效。尽管登记是行政规章所规定的义务,但是对于行政规章所规定的义务,行为人违反的只能产生行政法上的行政制裁后果,并不能导致合同无效。只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效,而对于违反该当性规定的,除非该法明确规定批准、登记是房屋租赁合同的生效要件的,一般不能认定无效。
二、租赁合同中的风险有哪些
租赁合同的法律风险,主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险。
(一)租赁物毁损、灭失的风险负担。租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的,出租人应当自己负责;租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的,由承租人向出租人负损害赔偿责任;租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的,则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任;租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因(如不可抗力)引起的,则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则,由出租人对自身负担财产损失风险。
(二)租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险负担。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成,那么出租人应当向承租人负违约责任;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成,那么承租人不得向出租人主张任何权利;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由第三人造成,那么出租人首先应当向承租人负违约责任,之后可以向侵权人追偿;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成,承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金,如果致使合同目的无法实现的,承租人可以解除合同。
三、租赁期间的维修责任由谁承担
《民法典》第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。
在租赁关系中,出租人一般都要承担维修的责任。所以在房屋租赁合同中对此应有具体的约定。维修的费用一般又出租人负担,不过如果是因为承租人不当使用而造成损坏的,虽然出租人也负责维修,但应当由承租人承担费用。
此外,关于承租人通知出租人维修的方式及出租人维修的时间等,也可在租赁合同中具体约定。对于出租人没有在约定的期限内维修的,承租人可自行维修,但由出租人承担费用。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。... 更多>
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