大背景:房企倒闭潮来了?
进入2015年以来,房企倒闭、停工的消息不绝于耳。市场研究机构认为,当前楼市分化仍然明显,中小城市房地产市场仍暗藏风险,将有大量中小开发商被淘汰出局。
8月12日,常州市天宁区人民法院发布公告,常州华-光房地产开发有限公司被申请破产。曾跻身中国房地产企业100强,旗下3家楼盘曾获联合国环境规划署奖项的华-光地产就如此正式地被宣布破产清算。
而就在官方宣布“华-光”破产之后的两天,又有消息传出:另一家百强房企**华厦融创置地集团在南京城北开发的悠山醉月近期停工,49户购买业主面临交房无望的风险。
9月22日又传出**恒亿集团发生债务危机,旗下楼盘停工,现集团正重组的消息。
资深房地产评论人刘*宇指出,华-光的破产不仅仅会当作个案,其衍生的连锁反应会对市场造成更大的影响,引发多米诺骨牌效应,甚至被解读为全国房企倒闭潮的开始。
过去一年,已有上千家房企从楼市“消失”。
事实上,除了中国房地产企业百强的华-光地产出事外,在今年5月份,中国**产报曾报道中国房企老大——绿-地的东北项目全部停工!主要是受当地楼市走低,以及经济下滑等因素的影响。
商业见地网报道指出,据不完全统计,仅北京、武汉、四川等三地,过去一年已有上千家房企从楼市“消失”。此前,**控股集团副总裁欧*捷在一场地产论坛上悲观地表示,“未来90%的房地产企业都必须要淘汰出局。至少在未来5年时间里,房地产投资规模和增速还会继续下降,新开工面积和土地购置面积也会下降,这是必然的。”
房企破产有前兆
一般来讲,房企破产都会有以下这几个征兆:
一、工程进度极慢的楼盘
很多购房者在买房前肯定会到建筑工地上看工程进度,这时候就要注意了,如果发现工地上施工进度极慢,甚至出现停工状况的话,就要当心了,这很可能是因为开发商资金链出现问题,这样的楼盘很可能会烂尾。
二、交付时间无限期延迟的楼盘
到了楼盘交付时间迟迟不交房,并却总是以近期有不可抗力因素导致延迟交房为借口,这样的楼盘很有可能是因为资金不足,无法完成交付手续,或是因为楼盘有质量问题,而无法通过验收。
三、小型房企定位偏差而滞销的楼盘
有的楼盘区位较偏,却定位于高端产品,主力户型面积大,总价也过高,并且还处于滞销状态,资金回笼慢,小型房企容易出现资金链断裂的问题。
四、拖欠款项而维权频现的楼盘
还有一部分小型房企,经常发生拖欠款项导致维权现场频发,这样的楼盘购房者也要当心,因为很可能是房企资金链出现问题,导致无法按时付款,进而导致破产清算。
房地产企业“破产”,购房者该怎么办?
有时候投资者若不幸遇到了房企破产,这时候该怎么办?主要可以分成以下两种情况来讨论:
一、房屋已建成
房屋已经建成的情况下,破产企业即有对购房人履约的可能,也就是业主有可能能够拿到房子。
二、房屋未建成
房屋未建成的,又可以分为以下两种情况:
1、按揭贷款所购房屋的权利归属。
在期房按揭中,购房时房屋尚未建成,购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后,若房款已经付清(购房人支付了首付,贷款银行以购房人的名义付清了余款),购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响,购房人仅需继续向银行清偿债务,并以房屋为担保即可。
2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。
第一,购房人已经付清全部价款的,所购房屋被排除在破产财产之外,购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第二,购房人尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双方均未履行完毕合同,破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
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