业主大会、业主委员会是《物业管理条例》规定的制度，然而落实情况却不尽如人意。本文从成立业主大会的责任主体、程序等方面分析了业主大会成立难的问题，并结合兰州市的具体情况提出了相应的建议。

业主大会、业主委员会制度是《物业管理条例》(以下简称《条例》)确立的物业管理制度。该制度是为了维护全体业主的利益，实现业主自治而建立的。然而，由于受传统住房制度管理模式的影响，这项制度的落实情况却不容乐观。据不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30%，有的城市甚至更少。就兰州市而言，全市已实施专业化物业管理的小区1500多家。截止目前，成立业主大会、业主委员会的小区仅有90多家，还不足10%。业主大会、业主委员会组织建设问题已成为当前物业管理发展中的焦点问题。

一、造成业主大会成立难的主要原因

(一)缺乏牵头人

首先，业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定：该组织由业主自发组织，在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。这就是说，业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而，由于多数业主对物业管理法规缺乏了解，不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用，从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性;其次，部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前，生怕枪打出头鸟;再次，部分业主的行为准则是见益行事，对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。

此外，在小区入住率达到一定比例时，开发商作为法定的业主大会筹备组成员，也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作，但由于利益关系或其他担心，多数开发商不愿主动牵头。

物业管理企业不是法定筹备组成员，加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此，多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。

(二)主管部门难以推动

普遍来看，行政主管部门对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管部门，2005年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文，要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因，开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管部门不具有主体资格，也不能直接面向业主下文，致使该项工作难以推动，进展缓慢。实践证明，行政主管部门只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作，收效甚微。

(三)筹备过程繁锁

按照《条例》、《业主大会规程》及民主选举办法的有关规定和做法，成立业主大会，选举产生业主委员会，应按下列程序进行：

1.自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告;

2.向主管部门和街道办事处申请监督指导;

3.起草、讨论制定《业主大会议事规则》、《业主公约》并公告;

4.确定业主委员会委员候选人并公告;

5.确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数;

6.邀请主管部门和街道办事处参会代表;

7.首次业主大会召开;

8.汇总各种材料、会议决议;

9.备案。

从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。

(四)筹备费用难以解决

业主大会由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与，筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决，只好由筹备组成员自行承担，这既侵犯了热心小区建设和公益事业业主(筹备组成员)的利益，同时也打击了他们工作的积极性。从主管部门掌握的情况看，部分筹备工作就是在筹备费用无法解决的情况下被迫搁浅的。

(五)不合法业主委员会的影响

由于规范成立业主大会、业主委员会的工作程序较为繁琐，个别小区业主怕麻烦，致使不按法定程序成立业主委员会。2005年8月，兰州第一新村小区业主委员会的成立就是最典型的案例。经行政部门审核上报备案材料，符合法规规定，予以备案。该小区私自成立业主委员会后即将物业公司赶出小区，并随意将物业管理区域管理用房向外出租，租金据为己有，引起小区管理的混乱。后经主管部门调查，上报的选举业主委员会材料中业主的签字，竟然是2004年10月物业管理企业在征求安装天然气时业主的签字，此事件对成立业主大会、业主委员会工作带来了很大的负面影响。

二、组建业主大会的建议

(一)加大政策的宣传力度

首先，加大政策的宣传力度，让全体业主真正了解自己在物业管理活动中的权利、义务与责任，提升业主的法律意识、责任意识、主体意识和维权意识。只有这样，才能让业主积极主动地投入到组建业主大会工作上来。

其次，针对一个物业管理区域业主组成复杂、组织困难的特点，可以利用公众媒体向社会宣传业主大会、业主委员会的组织形式、职责以及在物业管理活动中的地位和作用，也可以组织大型活动面向全社会进行广泛宣传，提示和激发业主自发成立业主大会、业主委员会。

最后，针对房地产企业和物业管理企业，可以采取集中培训的方式提高其组织和配合的意识。

(二)简化筹备程序

通过主管部门制定既符合法规规定又相对简化的筹备工作程序，来减轻筹备工作难度，减少筹备费用，从而加快业主大会、业主委员会的组建步伐。兰州房地产主管部门今年初向全社会发布《关于加快组建业主大会有关问题的通知》，通知中对有关业主大会筹备程序、业主委员会选举办法、业主大会筹备费用处理办法等疑惑性问题做出了明确规定，同时印发了《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主大会决议》、《业主投票权数清册》等示范性文件，为组建业主大会，选举产生业主委员会工作提供了政策依据、指导意见，简化了工作程序，减轻了工作难度。实践证明，通过行政主管部门改变工作思路，收到了很好的效果。据统计，自2005年下半年至今，兰州市新组建成立业主大会，业主委员会组织就有36个。

(三)灵活多样的组建模式

在业主大会组建的过程中，除了直接向主管部门申请成立外，还可借助网络平台、中介服务机构来方便快捷的实现业主大会的组建。兰州物业管理协会网站开设的业主大会专栏与主管部门进行联网互动，在成立业主大会时，还可通过该专栏在网上申请、网上审核、网上备案。既加快了组建工作步伐，又减轻了主管部门的工作量。

总之，成立业主大会、业主委员会事关物业管理区域全体业主的合法权益，是真正实现业主自治的关键。这项工作要从根本上解决，还需要行政部门、业内人士、法律工作者的不断探索与研究，更需要每一位业主的关心与支持。